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新农民的生活与生意 在萨省当地主

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发表于 2013-8-3 07:55:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

( e1 W2 F( n3 I' `去加拿大买农地,正在成为许多中国人的投资新选择。他们希望,既能享受新鲜的生活方式,还能分享土地增值收益,甚至通过这条相对宽松的政策移民。不过,这个地主之梦,并非想象的那么容易。 % V& p( E1 l+ a. f$ B; ?6 q/ D3 H
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去加拿大买地3 Q1 \1 q; `8 V: x5 s7 j3 V4 e' D

: i* c4 `" L6 w/ E. ^# M整个7月,王明和妻儿都在加拿大多伦多。6 i7 f& E2 D8 d  J. @1 }/ q; O
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王明四十多岁,曾从事投资多年,现在是一名农场主,在号称“加拿大谷仓”的萨斯喀彻温省(以下简称萨省)拥有二十多夸特(当地一种土地计量单位,1夸特约为900多亩)农地。他将大部分农地出租,自己种着约5夸特杜伦麦,每年有四个多月时间是农忙期。
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% {% C: H' B# S) h3 G) Z+ G萨省大片价格相对低廉的农地正在成为中国投资者的热宠。2010年开始,越来越多的中国人像王明一样来到这里当起了地主。法新社报道说,因为越来越多中国投资客在萨省买地,2012年当地农地价格上涨10%,近3年则上涨45%。
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" p3 H* b5 p3 l% ]/ G5 D南方周末记者查阅FCC(加拿大农田信贷办公室)调查报告发现,加拿大农地价格近年来的确在上涨。萨省上半年涨幅平均分别是9.1%和9.7%。从2002年起,该地区农地平均涨幅是10.1%。在整个萨省,土地需求如此旺盛,卖农地甚至不需要打广告。! o) d7 F/ x% U# P

, \9 a7 W4 y. |对王明来说,当农民是一种新鲜的生活方式,他得自己清洗种子、开耙草机、收割粮食。每到初冬,杜伦麦一排排密密匝匝,空心茎的切口都有晒干的黄豆粒那样大,看到这丰收的场景,“心情低落都好了”。
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: l, m$ j% t/ s而田园风情的背后,农场也带来了直接的经济利益。2011年王明和朋友买下这些地花了150万加元(约合人民币八百多万元),又花了30万加元买拖拉机、卡车、储粮罐等机械和设备。
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现在,王明出租的近20夸特农地每年地租约8万加元(约合人民币四十多万元)。, a' k7 |0 [+ D/ ^6 @

. }, k: Z4 h& ^4 {5 j0 D, q自己种的每夸特地小麦能盈利约1.5万加元,“现在粮食价格不错,一英亩硬麦能卖240加元,种子、人工、化肥等成本大概80加元”。
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8 {9 f8 @6 T2 g) w另一个收益则来自土地增值。王明说,第一次购买的12夸特农地,买价约5.7万加元每夸特。2011年底FCC的农地价值报告中,萨省的农地在前半年增值了11.6%,全年增值超过15%,王明所在的萨省东南区属于涨势最猛的。
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& G+ z/ q# B0 l7 g( y! ~这意味着,即使按照15%计算,光是土地,约带给他15万-16万加元收入。 + v' S- e5 n' J, I! z  E
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陌生的风险) b4 }; k7 `+ s4 G& w6 i

, F8 |$ q) F, j0 ?) W“买地后,最重要的是找到租户。”王明说。在他看来,想去加拿大买农地的中国人大部分都没有从事农业的想法,只是看好其升值潜力。他提醒,在加拿大,一个现实的问题是,谁来耕种呢?
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“因为萨省农业人口减少,官方公布的数据是草原三省农民平均年龄58岁。找人种地很难,如果没人租,损失会很大。”3 d/ W& I1 }$ E0 ?

' j, g7 J& }- {' s他把这个问题抛给了中介,得到的建议是,买地时加个条件,只有租出去了合同才成立。
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接下来是曲折的寻找租客的过程。合同交割前一个多星期,一个租户爽约,这意味着王明的12夸特农地只有4夸特能确定租户。如果找不到人来耕种,他无法完成购地合同。
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# I* d4 ~% @) D% y" [幸运的是,在寻找租客耕作的网站上,他找到一个萨省南部长大的年轻人,想从钢铁厂回归农业。此时,合同交割只剩12小时。' r5 Q) S6 x# n1 s4 M
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王明不得不百分之百答应了年轻人提出的要求,条件是从5夸特开始租。终于,在合同截止时间的半小时前,王明完成了租地交易。
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如果找不到租户,即使就算买到了土地,也是一个大包袱。李方也是一位农地投资客,他说,如果闲置,每年1夸特土地光除草剂就要3000加元,算上其他维护费用,一般人很难承受。
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经营农场的另一种痛苦则集中呈现在一个叫王希望的移民身上。他在加拿大《环球华报》上讲述这段经历。: g- Q# T& S" _' S) |6 }2 ^
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2012年,他在蒙特利尔买了农地,开始种了300亩的生菜,第三天就下了半尺厚的雪,菜苗都冻死了。于是改种萝卜,但苗长到三寸高时,一场时速80公里的大风把他的希望吹灭了。接连打击后,他把全部股份送给了合伙人。
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$ |+ ~  |1 ]* Z1 H9 g" u* p混乱里的机会
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“我放弃国内的工作,跑到萨省来,确实是看到农地交易很赚钱。确切地说是萨省农田交易透明度很低,信息不对称。”苏东亮说。他是加拿大一家农地中介的总经理。
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苏东亮做农地中介只有一年多时间,此前他是农地投资者。第一块地,三个月后就卖了,涨了30%。“不是市场价格涨了30%,而是买得太便宜了。”
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( K6 G3 [* F! `/ G很快他就发现做中介是比买地更赚钱的生意,“卖方给的佣金是交易价的5%,双方经纪各分一半,收益挺高”。
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在他看来,加拿大的地就是沉睡的资源,有的十多二十年没有交易过,卖的人根本不知道价格。再加上不同区域的地、不同土壤的地都不一样,价格便不那么有可比性,中间的空间便很大。
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$ o: {& U1 E# Y, R当投资者无法准确评估土地到底值多少钱时,陷阱出现了。李方住安大略省,参加了一些萨省农地中介办的宣传会。“多数是中国人办的。针对的也是在加华人或国内同胞。”在宣传会上,他亲眼看到狂热的买家在没看到土地的情况下,签订购买协议。
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李方觉得很多购买者不了解加拿大农地环境,不了解农业规律,有些购买的农地甚至无法种植。 8 B% a# e- J  ]! u  j$ Y: R& {4 b

2 Z+ d% v0 e% E+ K' }$ S“我们一般不建议买H以下级别的农地,这样的农地耕种有风险。”萨斯卡通专业房产经纪公司农田经营管理负责人郑宏宇说。在加拿大,农地价格主要根据政府参考价和保险公司评定的保险级别来评估,最高级别是A。% [* a7 m& D% l9 q3 c

6 u4 H, O" L) U' i1 U7 Y在这里,农场越大越值钱,同样质量的地,如果买方能将五六块地连成一片,价格将立马上涨,“如果原先的价格是10万,连成一片之后可以卖到11万到12万。这种地便于管理,再转手也更值钱。”
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新移民陷阱?
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6 y3 X- c# t  u外来资金涌现的背景是,2010年前后,加拿大移民政策大调整,从技术移民为主转为以投资移民为主,且投资移民资金门槛越来越高,尺度越来越严。人口稀少、移民来源匮乏的“草原三省”则因为省提名移民计划(SINP)相对宽松成为移民们首选。% a! j# O' y! G& p

6 r) @# x* W+ \, f& I在萨省,有专门针对“年轻农场主”和“农场主”的SINP项目,前者只要拥有30万加元资产、3年以上农业工作经验,提供一个商业农业提案,展示适销对路的就业技能,年龄小于40岁便可申请。后者要求先行购买萨省农地,提供“资深农业经营者”证明,提前两年签署农地购买合同,并拥有50万加元以上资产,但无年龄限制。6 N+ |; k! B- l) W0 M
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这个条件,相比加拿大投资移民的条件要宽松许多。许多新兴的萨省农地经纪公司,最初恰是主营投资移民中介的公司,这也许并非巧合。4 l2 Z) g* q* _+ W6 Y

( K% |3 a" V! ^4 g不过,这条路,也并不容易。 5 P7 E1 \- ^6 i+ v

; d  c* ?4 R3 d( y0 ^$ ^王明拥有加拿大永久居住权,他买地资金是向国内亲戚朋友借的。买地时,三番五次接受萨省农田安全管理委员会调查。“几乎每买一次地就要问一次,主要是资金来源。有一次还把我叫过去了,让我保证交易是合乎当地规定的。” ' H4 O2 l3 U2 W3 H. o
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萨省农田安全管理委员会的职责是制定执行萨省农田安全法案,包括立法限制人们对萨省农田的所有权。3 G  p( `: S- E6 e& I

+ a) J' x: l$ }+ s6 r$ b萨省农业厅厅长Lyle Stewart书面回复南方周末记者称,对于非加拿大人,只允许拥有10英亩(约合60亩)地。这个限制包括对萨省土地所有权或者其他任何农田收益。如果想拥有10英亩以上的农地,必须是加拿大公民、永久居住民或者是百分百的加拿大公司。( N6 C  ~3 N. `: {8 j6 G6 y* R
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他确认说现在有外国人在加买地的可疑案例,但是拒绝评论是否与中国人有关。“我们会越来越重视购买土地的人是否遵守农田安全法案。现在已经聘请了一位调查人员协助调查涉嫌替外国人购买和持有农地的加拿大居民。”4 k  R5 ?: J5 I
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萨省农业厅高级行政助理Shelley Duke则对南方周末记者表示,加拿大人利用中国亲戚的资产购买农地是被允许的。至于是否能用公司“曲线买地”,他说,“购买土地的公司必须是100%为加拿大人或者是加拿大长期居住民拥有,公司不能有任何非加拿大籍股东,公司不能包含任何非加拿大人的股份。”
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但是,仍有中国人试图绕过这些规定。身在上海的陈兵,准备在明年春天去加拿大实地考察农地投资。如何解决身份问题?“那边有朋友在温哥华开公司,他出让名义上的股份给我。成为股东后,以公司名义购买农地。”6 i7 k6 w% p( A) l1 s5 j
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这样的做法,已经引起不少当地人的不满。一些公开报道显示,萨省农民和政治家开始对“大量农地被亚洲人买走”而当地农场主“沦为租客”感到忧心忡忡。
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王明也感觉到了这种反感的存在。他曾主动找到一个当地农民希望买土地,但后来这块地却以更低的价格卖给了当地人。这一度让他无法理解。他说,“除了对外来者的反感,没更好的解释了”。
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“不论在加拿大本土,还是中国,媒体、网络上铺天盖地的加拿大农地投资前景热,很大程度是农地中介公司精心策划、大量投入的产物。”旅居加拿大的专栏作家陶短房在一篇文章中警告说,加拿大农地不失为一个可以考虑的投资新选择,但绝非对每个人都合适,尤其是“人地两生”的外籍人士。 0 b; r3 b% B3 C' s) y
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