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同居关系破裂,房产如何分配?

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发表于 2015-9-29 11:31:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
      都市地产报道:根据加拿大统计局最近一次的全国人口普查数据,全国将近940万个家庭中,婚姻家庭约为630万户,占67%;同居关系家庭(Common-Law Families)约157万户,占16.7%;单亲家庭约153万户,占16.3%。这其中,同居家庭增长最快,2006年到2011年期间,共增长13.9%。在三个特区和魁北克省,比例尤其高。努纳瓦特(Nunavut)32.7%,魁省31.5%,西北特区(Northwest Territories)28.7%,育空25.1%。虽然没有具体数据,但毫无疑问,相当一部分同居家庭拥有共同房产。一旦同居关系破裂,这部分房产如何分配?成为越来越多人关注的话题。9 T6 ^- f$ a% u, ^& U1 i9 g$ Y# Z

3 C0 A. u; C, Y8 O) H  何为同居关系(Common-law Relationship),加拿大各省的规定并不一致。在安省,当事人需以夫妻模式同居3年,或有一个孩子,才可称之为同居关系。而在卑诗省,则只需同居2年。
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  多伦多地产律师马克.韦斯莱德(Mark Weisleder)在给星报的专栏文章中称,有很多人误认为同居关系和婚姻关系享受同样的权利,事实上并非如此。
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0 B; X$ A; H6 q: i( q" a  他说,在安省,婚姻破裂,双方当事人对家庭净资产享有同等权利,各50%平分。家庭净资产包括房产,RRSP,退休金等。而同居关系并不拥有相同权利。例如一对夫妻在一起生活了很多年,其中一方拥有30万的Pension 退休金,另一方则没有。离婚时,没有退休金的一方同样可分得15万。而在同居关系中,有30万退休金的一方则不需分一半给同居伴侣。' V! t5 ^/ m* w9 q# B  z6 b/ c
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  签署同居协议免日后纠纷. H/ M4 |; {* O) ^0 r

5 @# c4 e# w: E  h  韦斯莱德表示,在安省,婚姻居所普遍认为是一项受到法律保障的资产。婚姻居所无论是谁负责供款,日后离婚时出售所得,夫妻都可平均分配;即便婚姻居所的业权只是在夫妻任何一方名下,出售物业时也需要夫妇两人共同签署同意。而这些分产规则并不适用于同居关係。在同居关係下,如果同居物业的业权只是在同居伴侣一方名下,而另一方无法证明自己也有份出资,那该物业就归业权有名者所有,另一方无权分享,出售时也无需另一方签署同意,业主自己就可以出售房子。因此韦斯莱德建议,同居夫妇购买居所时,如果双方都有出资,最好将自己的名字都加在业权证上,并签署一份同居协议(Cohabitation Agreement)。
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  同居协议和“婚前协议”(Prenuptial Agreement)一样,都是为了保护当事人的权益。韦斯莱德称,婚前协议最重要的部分就是如何处理物业,婚前有哪些物业,分手后如何分配,先小人后君子,大家都省点律师费。同居协议也一样,将同居物业的分手条款明言在先,双方都可避免官司。7 |4 c* H  U6 h6 y: g+ b  p* [
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  有相当部分人认为在开始一段关係前“签协议”有伤感情。有些父母在给儿女送婚姻礼物时,最普遍的礼物就是送物业首期。在没有婚前协议的情况下,如何令自己的子女不吃亏?韦斯莱德建议,父母可以要求在按揭合约中注明首期是由父母支付,一旦婚姻破裂,父母可先取回这笔钱,儿女再与伴侣平分剩馀。
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/ m, y9 f& U5 ]' U* z( {& Z+ Z  婚前物业作婚姻居所也可被平分
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  一般人认为,结婚前的物业,在婚姻结束后不应计入双方财产分配。其实这里面有一个误区。韦斯莱德表示,如果婚前物业在婚后被用爲“婚姻居所”,而双方又没有签署“婚前协议”规定分手后如何分配,则夫妻双方还是要平分该婚姻居所。他举例説,1993年 David Debora 在巴里市(Barrie) 附近的Oro 镇买入一幢物业,1994年他与Miriam Debora女士结婚。两人于7年前已经在一起生活,并于1989年诞下一名子女,结婚前已属同居关係。两人于1995年分开时,为房产发生纠纷。两人结婚时并没有签署任何婚前协议。1994年结婚时,该物业市值84万,离婚时已升值至100万。
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5 `, u6 X3 a: B3 Y  如果该物业是一项投资物业,那么女方可以申请取得物业于婚姻期间升值的五成权益,即是16万的一半,8万元。但如果这是一间婚姻居所,女方则可以申请获得一半权益,即50万元。法庭文件显示,两人经常使用该物业直至分开,属婚姻居所,所以判女方可分得50万元。0 _4 R2 ?0 V1 Z5 a* X( ~

. o' n! S6 d1 }, P' ?8 o, ^  David 如果当初懂得保护自己,在结婚前应该要求Miriam签署一份文件,同意婚后不会要求分享该婚前物业的权益,或者只可以有限度地分享该物业升值部分,即可避免分手时分出一半。
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  婚姻居所可以有多处
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  Q6 c; j+ B2 ~" B2 N7 v& Y  韦斯莱德表示,一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻居所,他们一年中经常使用的那些物业,均可视爲婚姻居所,如除主要婚姻居所外,夏天的避暑Cottage ,冬天滑雪的小屋,三处物业若经常使用,都可视作婚姻居所,如果离婚分产,夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。- P3 B+ n) r2 }" x7 D4 c4 c5 R
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  如果结婚前购入一间30万的房子,婚后住在这里五年,这是你们的婚姻居所。然后男方再购入另一间房子作为婚姻居所,第一间房子仍是男方名下,只是改为放租。这样,第一间房子已不再是婚姻居所。日后两夫妻离婚,男方仍可以先保留30万元,再从婚后开始计算,将房子升值总额的半数分给女方。
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  韦斯莱德强调,当彼此沉醉在爱海中,一份协议或许被视为不祥。大家都希望无论是双方的关係还是物业投资,都可以善始善终。不过,世事无常,未雨绸缪,事前做好计画,将来一旦有变,也会减少一点金钱上的痛苦。
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