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加拿大买房全过程

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发表于 2017-6-13 08:51:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果你在加拿大看中了一套房屋,初步决定购买,就需要了解清楚加拿大的购房程序。从签订购房买卖合同,到交收房屋,每一个过程都不能马虎。在此为您详尽解读加拿大购房全过程。
( w$ p3 [" B, a. m: V& o  r1 `在加拿大买房,首先要找一个信得过的经纪帮你通过互联网和线下资源大量查找房源,初步决定购买后,主要有以下程序:
3 }3 u- G2 x5 g+ z加拿大买房第一步:签订买卖合同: M# B+ |4 c" i' Q& N) u
首先是买方给卖方offer。具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求,最主要的条款包括:% Q$ t8 S1 Y& C9 o
A、Purchase price(购买价)。如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。如果知道同时有好几个买家,这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家,这个报价也不能给的太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得你根本没诚意买这房子。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要,他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。
3 w; y# r/ L3 I- S% X; {8 MB、Deposit(定金)。一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24小时内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是你的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。
% r) z$ P( P. n6 c$ P( q/ H0 QC、Term and Condition(条款和条件)。这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer 被卖方全盘接受的话,合同就成立了,但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、期间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,同时保证在一定期限内完成这些事项,如果买方最终无法完成这些事项,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充分的建议并写入合同。
! Z1 C# g$ {1 q" ]D、Completion(交易完成)。这个条款写明买方希望完成交易的。
& ^, Y; V: d( Y, F; qE、Possession(交收日期)。这个条款是写明买方希望接收房屋钥匙和占有房产的日期,一般来说,这个日期可能会比完成交易的日期晚一天,以便卖方可以搬家并清洁房屋。$ H+ K+ {& P* C" a/ y
F、Adjustments(调整)。这个条款是写明从哪个日期开始由买方承担房屋的所有税和能源费用。这个日期通常是占有的日期。) E4 P9 x" n6 [+ n
G、Included item(包含的物品)。买方先提出想在购买价中包括的房间内可移动的物品,比如冰箱、洗衣机、家具等等。
! q: x# [) N% E6 O  YH、Offer(要约)。在这个条款中,买方要注明这个offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。  V6 H$ [. W  N/ \
买方经纪把上述买方签字的合同发个卖方或卖方经纪,就进入到卖方承诺的阶段。在合同中专门有一个条款就是Accceptance(承诺)。在这个条款中,如果卖方同意买方提出的所有条件,则卖方只要在要约有效期内签字,合同就成立了。但是通常而言,卖方不会完全同意买方的要约,具体做法就是在买方前述合同条款中进行修改,比如购买价,卖方会提出一个新报价,其他条件,卖方也会按照自己的想法进行调整,具体调整方式就是在买方的条件旁边直接手写新的条件,并在新的条件边上简签(只签姓)。这份文件构成一份新的要约,也会附有有效期,再发给买方。
) g) c/ j5 |* A3 [4 c7 R) G这样要约、承诺经过几个来回,如双方最终能达成一致,合同就初步成立,但还要记得,在合同中的Term and Condition(条款和条件)中,买方还保留了若干条件,这些条件如果在约定的期限内不能成就,买方还可以不执行合同且不承担任何责任。所以说这个期间是买方的反悔期。- E! h8 a  u: I& ]
加拿大买房第二步:银行贷款! \% e6 _: x8 X4 s3 B5 Y
在合同签订后,买方要抓紧完成合同中约定的条件,最主要的就是获得银行贷款,其实,如果不是新移民,这个程序在签订合同前就应该进行预落实了。因为买方必须把自己的条件提供给银行,请银行评估自己可能获得多少金额的贷款,同时也要比较各银行的利率和贷款条件,之后才敢下offer。
  i( ^4 C' O2 r; \, H" Z- b2 t对新移民来说,特别是投资移民,这个程序就简单很多,一般来说在自己的开户银行比较容易获得贷款。目前加拿大银行给新移民的贷款额基本上是房屋总价的60-65%。当然,在买卖合同签订后,银行还会派人评估房屋的实际价值,理论上讲,银行是按房屋评估价值的60-65%提供贷款,也就是说,如果银行认为房屋实际价值低于买价的话,银行只能按房屋的实际价值给予贷款,如果银行认为房屋实际价值高于买价的话,银行按买价给予贷款。
. [: m, l# Z  ~' r; |$ z) T( d7 y贷款也有贷款经纪,买家可以根据需要来决定是否需要用贷款经纪。有些情况下,贷款经纪可以帮着买方获得更好的贷款条件。
2 H7 j' w( [  u" H$ ~1 [4 U加拿大的贷款合同也很复杂。分为浮动利率和锁定利率两种。如果申请20年期贷款,一个贷款合同也不一定签20年期,通常买方可以选择一个期限,比如3年、4年或5年,这个期限到了之后,买方可以与这家银行重谈条件,也可以转到其他银行。目前加拿大银行贷款利率一直保持在低利率,通常浮动利率会低于锁定利率。买方可以根据自己的时间需要选定具体条件。1 r+ k/ U5 J% u2 E3 f" ^1 d2 r
贷款合同并不是在此时签署的,银行只是通知买方符合贷款条件,并告知贷款的金额,买方就可以继续进行买房程序了。当条件解除(subject removal)之后,需要把购房文件及你找的律师信息给银行或贷款经纪,他们会和律师直接联系放贷事宜。
( z- x( z1 _: k5 k; V  \4 K5 r5 x加拿大买房第三步:验屋
( }) a4 M0 V  e, d9 d, R% i. I通常在买卖合同中,买方会约定自己有权自付费用对房屋进行核验。也就是说,如果经过核验,买方对房屋状况不满意,也属于合同约定的条件不能解除的情况。在加拿大验房师是个专门的职业,请验房师验房的费用大概几百元不等,时间需要大约3-5个小时左右。5 }2 o# T' E9 ?2 B- {
加拿大买房第四步:去市政府核验产权( ]  U9 t, }6 U, f
去市政厅核验房屋产权是否存在问题,问问是否存在纠纷,案件发生等事情。其实在购房条件里有一条Title search 就是确定房子产权问题的,你的经纪及律师都会帮你细细查看的。+ I! X, v% W. U* R+ F' n+ X# v, v$ o
加拿大买房第五步:解除条件和支付定金' ]1 @$ u6 I$ z
上面2、3、4件事都办妥了,7天也就差不多到了,这时如果确实已经下定决心买这房子了,就需要解除条件了。解除条件的方式就是买方中介准备一份contract purchase and sale addendum,在上面写明之前的条件都已经满足,可以解除,同时,如需有要求卖方在交房前完成的事项,也注明在这份文件里,比如,要求卖方更换好热水炉并提供相应发票等。这个文件先由买方签署了,再由卖方签署,合同就正式成立了。
7 o2 f# g3 ?0 R之后24小时内,买方需要用银行本票向双方认可的监管人账户支付定金,监管人将按相关法例和合同约定在适当的时候支付该款项。如果交易无法达成,定金可能需交由法庭判定归属。+ x* \- C+ n* ^( h& }- O
加拿大买房第六步:保险
5 P7 Y# {: {" S2 P! ^, V% f在合同约定的交易完成日之前,买方需联系保险公司为所购房屋购买保险。保险合同条款相当复杂,在此不一一说明了。保险内容主要包括房屋损毁、第三者责任等,地震险是要单独购买的。具体需要根据房子的具体情况和保险经纪沟通后购买。
* i, P, q1 e$ Q6 \& s7 u加拿大买房第七步:委托律师和交易
' T6 j' M7 `( Q  Z" x; J房屋买卖交易必须由卖方律师和买方律师共同配合完成,买方律师收费在800-1500元之间不等,买方律师还需代收买方支付的定金之外的首付款。. [+ ?& ]( ^. w/ q$ @2 ^& `9 _
买方在交易日前几天需要到买方律师处签署一大堆纸质文件,包括银行的贷款合同、按交易日来划分买方和卖方承担当年地税的金额,并根据这个金额对买方需要付款的总数额进行调整,买方的付款还包括应该由买方承担的过户手续费和交易税。
, d& ^+ A9 W- o$ g" J% `交易日当天是双方律师到产权局办理交割以及房款支付,买卖双方都不需要到现场。
7 H/ ~) r1 ~' J. L5 m+ h加拿大买房第八步:接收房屋. m; W" R9 I( ~7 N7 q6 Z* g& F
在合同约定的交房日期,买方应按时前往新房接收房屋,通常这时房屋已经清洁干净,卖方的东西已经搬走,卖方经纪负责交钥匙,房屋设备使用最好也请卖方经纪演示一遍,还有就是房屋内设备的使用说明书,最好能清点一遍。
( L! {8 ~! B$ b; l  G  \加拿大买房第九步:房屋产权证明
: ~+ i# J  v0 M" E5 ?/ e温哥华房屋没有像中国那样正式的房产证,在交易日后一到两个月内会收到一份书面文件,就是产权证明(the state of title certificate)的复印件。, y6 m7 m' c, L" q
加拿大买房第十步: 水、电、天然气过户1 B0 F/ V6 a3 l: v; W4 A  E
根据合同,卖方支付跟房屋有关的所有费用至交房日,之后均由买方承担,这些费用就包括水、电、天然气的费用,所以实际上卖方在搬走之前,已经办理了水、电、天然气的关户,买方接收房屋后,需要重新与电力公司和天然气公司联系开户,开户时可能还需支付一笔押金。水和排污是市政供应的,不需要办理开户,到时自动会有账单寄到房子的邮箱。6 Y: J  g$ S% p5 D' C) Q
至此为止,与房屋买卖有关的手续全部办理完成了。
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