查看: 114|回复: 0

如何买卖遗产房?交易三大特点必知

[复制链接]
发表于 2017-12-20 17:14:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
photo-ouellette-apr-1951-696x502.jpg

先说明一点,遗产房是EstateHouse,不是遗址房 Heritage House。顾名思义,遗产房就是业主去世,遗留下来,委托律师或者其他遗产托管人来出售的房子。买家买了遗产房后,可以像任何二手房一样装修、翻建。遗址房则不 同,对买家后来的改建或者翻新有很多限制。

遗产房是指业主因去世或其它原因不再继续居住在原有居所,从而此居所,不作任何装修装饰,进入房产买卖市场 这类物业。通常遗产房建设年代较早,大多建设于上世纪50 年代左右,房主为第一任业主或虽不是第一任业主但居住时间相当长久。该类遗产房套型以Bungalow为主,有普通、 后复式、侧复式、多层等格局。有较大的占地,面积一般在1500-4000平方尺左右。有的配备车库,有的没有车库,或后建的独立车库(车棚)。 遗产房通常外形较旧,屋面瓦片年久,金属扶栏鏽蚀。内部多有老式家具装饰画,厨衛皆为 旧式装修,地下室一般不装修或简单部分装修,设备多为老 式低效配备。配电箱皆用熔断器而不是空气开关。有时可见轮椅或住宅楼梯升降椅等老人常用的设备。

遗产房交易通常有三大特点

首先是卖方要求交接过户时间短。通常要求15天 30天或45天交接过户(closing)时间,甚至是立刻 (Immediate),即可随时过户入住。

第二,卖家有时会是资产处理公司或其它组织。如果房 主有遗嘱要求处理房产后再分配给继承人,则会有资产处理 公司参与,如果房主有遗言赠与教会或慈善组织,则教会等 会成为卖家。另外,若是资产处理公司、教会等作为卖家, 卖家通常自己提供验房报告和要求买家下Offer时随附汇票 (Money Order)。

最后,卖家通常采用「as is」条款,即现有状态出售。 即使开关失灵、水管漏水、下水堵塞、电器鏽蚀,皆不做任 何更新修补替换。

另外有相当部分的遗产房交易不统一时间收Offer,随时可能接受Offer。有些物业甚至在Open House前就已交易完成。

许多对房产不太了解的朋友认为遗产房的房主极大可能过世于所居物业内,从而心存芥蒂,不愿涉足这类物业。但实际情况是遗产房也包括房主仍然在世或生病住院或需要照顾已搬入老年公寓所留下的物业。即使是房主已去世, 房主也大多数是在医院去世。在我印象里,总有些华人对遗产房有忌讳。觉得即使原来的业主在医院里去世,毕竟是在本人无法预料的情况下离开人世,所以才不得不托付委托人来处理身后事,总觉着人文方面的风水不好。我认为其实只要没有发生凶杀或者物业内死亡,应该不会有什么 不好的影响。当然,信则有,不信则无。如果您忌讳 一件事,那就不要硬拧着。任何一个房子都没有十全 十美,遗产房也不例外。当然就更没有必要非得拿下 了。如果您真的看上了一个遗产房,情有独钟,非它 莫属,那么,在交接过程中,需要格外注意些什么。

与任何一个二手房买卖一样,下单,验屋,贷 款,一切顺利后,等待交房。遗产房的问题,首先出在交接日期上。任何遗产,都需要经过一个法律认证 过程,这个认证的时间可长可短。很多遗产房为了避免节外生枝,在房子上市出售前先完成了认证手续; 更多的是,先把房子放到市场上出售,同时进行遗产认证。那么,一旦认证过程出了问题,或者拖延了时 间,而遗产房已经有了买家,这个交房日期就成了问 题。很多卖家会在购房合同上的交房日期这一条特意 注明:如果房子无法按照预定的交接日期来完成交 接,双方同意更改日期。所以,作为买家,您需要掌 握好自己的时间和需要。要问问自己,是否已经将现 有的房子出售了? 或者,首次购房,是否已经和房东 打好招呼,定好了搬家日期?如果是那样,万一买的 遗产房没有如期交房,您是否有备用计划?

作为买家,一个可以用得上的解决方案,就是在购房合同上加一条:如果遗产房没有按时交房,买家也可以搬进去住,但是要交租金,以租的形式,暂时住 进自己买下的房子,直到对方手续完备,可以交房。 这个解决方案未必是最好的,但是,如果您需要这样 做,可以同您的律师和经纪商量,看看如何做文件。

遗产房第二个不利点是:房子的某些信息不足。毕竟屋主已经过世,很多诸如屋顶的维修、上下水、冷暖 设备的更新、是否有过火灾或者是否做过某些装修,等 等情况,都无法了解。作为买家,虽然可以通过保险公 司查询该物业是否申报过保险,但是,如果原来的业主在房子发生漏水或者火灾时没有向保险公司索赔,想查 证就很困难。所以,买遗产房,请有经验的验屋师来对 房子做个全面的检查,就变得比平时更有必要,如果卖 方许可,甚至可以在下Offer前验房,如果房子没有大问 题就可以下一个没有验房条件的Offer了。遗产房虽说内 外陈旧,不能吸引大众眼球,但因价格原因也有相当数 量的购房者跻身于此类型房产交易。许多想购房的朋友 因缺乏对遗产房交易特色的了解及准备工作不充足而错 失良机,甚为可惜。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

©Saskey网络旗下新传媒公司

GMT-6, 2018-1-17 01:08

工作时间:7x24小时 联系QQ:点击这里给我发消息 服务热线:306-262-7879 活动洽谈:306-881-9258

返回顶部 返回列表