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按揭新规+央行加息 看这个数据房市要冷下来?

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发表于 2018-1-9 09:34:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称,去年最后一个月,本国新屋动工量明显减少,按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套,比11月份的251,675套大幅下滑,降幅超过13%。# X! W- A2 x2 X/ Z

# F( c: E2 s  C- u) C+ q; H$ ]CMHC表示,去年12月份新屋动工量之所以下降,主要是城市新屋动工量下降显著,若与11月份比较,降幅为15%,降至198,132套;其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套,降幅更高达22%。0 c8 g" u# q9 j! i5 }2 F, Y! ?% a

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/ C% f6 i& V, c. F联邦按揭新规影响房市* p8 u+ s2 e. T. f8 ]" v
多伦多地产局(TREB)上周发布的月报称,GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套,比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看,12月份的均价为$735,021,略高于2016年的同期的$730,125,升幅只有0.7%。
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TREB的月报也公布了2017年全年的数据,GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套,比2016年下跌18.3%,从房价来看,2017年各类房屋均价为$822,681,2016年则为$729,837,2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。. H8 N& h2 Z, y0 e: M" P
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TREB主席Tim Syrianos对此评论说,从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到,政府政策,尤其是省府包含15%转让税的16条新政,给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看,省府政策将继续影响消费者行为,而从月初开始实施的联邦按揭新规,无疑也会对房市带来影响。
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! B& e5 C" e  f* v2 ~5 C' L4 P从今年1月1日开始,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试(stress test),就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在银行优惠利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人进行测试,确保他们有能力还款。3 C$ R2 q7 V4 l. d* L
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目前加拿大平均按揭利率为2.96%,这意味着借款人要能够证明,他们负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。有专家预计,联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家,并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市,因为他们无法从银行贷到款买房。
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' B/ }& o+ N/ c  dTD银行的经济学家认为,联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求,或将房价下压2-4%。
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央行下周铁定加息
- ]) J7 o! [( O5 X对多伦多的房主而言,另外一个不好的消息则是,加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示,在接受调查的100个公司的高管中,56%的受访者表示,出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足,其中最大的挑战是,日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。
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( k. S5 J1 e! x加拿大多个商业银行的经济学家认为,央行的调查已经显示,本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下,这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布加息,将基准利率从1%调高至1.25%。
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Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper(下图)认为,央行加息究竟对房市的影响会有多大,就要看央行一次加息多少,以及会隔多长时间再加息。她预测说,2018年央行可能再加息三次。如果真是这样,加拿大房市只会越来越冷。
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加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在去年年底曾经预测说,未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止:目前的主利率为1%,2018年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。/ Z; V; }) G6 Q, _) i, g8 s

; j- b% S8 T& V- G" u, W. O" T丰业银行在其专题报告中指出,就是这个主利率上涨,将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称,到2020年,加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%,这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力,加之房屋贷款收紧,这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。
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