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利息一直涨 银行贷款不够用 你可以碰私贷吗?

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发表于 2018-1-19 09:43:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2017年对于安省房地产市场来说,是动荡又颇具戏剧化的一年。从在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税(NRST, Non-Resident Speculation Tax)和房地产市场管控16条的出台,到加拿大央行的连续两次加息,再到今年1月1日起向房贷申请者实施的压力测试(B20)。这些政策的后续效应正在2018年开始渐渐显现。去年年初连夜排队、缴纳数万元入场费买到价值数百万元独立屋楼花的买家,在一年后已经面临楼花价值降低三、五十万。有些人因银行给房屋的估值降低,道致贷款数目减少,面临交接却没有足够的钱去完成交接。这些人不得已将目光转向了私人借贷(private lender/Shadow Lending)。

私人借贷在英文中叫做“Shadow Lending”。从字面来看不难理解影子借贷,暗示指某些秘密、不在明处的交易,也就示意这是我们通常使用的传统金融机构之外的私人借贷行为,也有人称之为“高利贷”。说到高利贷,让人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲诈勒索。但这隻是我们受影视剧影响才会联想到的情节。随着在加拿大传统抵押贷款变得越来越困难,也由于政府政策的干预,替代银行贷款的产品发展空间正在加大,为那些无法正常取得贷款的客户提供解决方案。在加拿大私人借贷都怎么做、有哪些利弊、适合哪些人群,是否安全可靠呢?也许这是在新政影响下,正在焦急准备交接新屋、钱款又不足的买家需要关注的话题。

私人借贷 成本高 但更为灵活

私人借贷是一个非常宽泛的概念。加拿大央行指出,私人借贷是在正规银行体系之外的一系列借贷活动,执行与银行类似的功能。任何私人的借钱行为都可以被称为“私人借贷”。亲属之间、朋友之间的借钱也算作私人借贷。比如,现在年轻人都很难完全靠自己的收入去购买房屋。父母给出10万加币作为首付款,有了这笔借款,那麽父母也成为了“影子借贷人”(shadow lenders)。

当然更多的情况是,我们需要使用民间专业的私人借贷机构去解燃眉之急。私人贷款机构通常基于房屋抵押和风险运作。当然,他们提供的贷款比传统抵押贷款的利率更高。但如果银行无论是出于某些原因拒绝了你的贷款申请,或突然出现了B12压力测试这样的严苛贷款政策,你的贷款资质不再合格、要求被拒的时候,已经支付了数以万计定金的你能够全然放弃成交吗?还是考虑更多的选择?


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私人借贷是万不得已选择

多伦多鑫联资本合伙人刘先生在接受本报记者访问时表示,私人借贷的确是很多人不到万不得已才会做的选择。他不否认私人借贷就是高利贷的说法。“其实这个东西存在几千年了。它是自愿的。你想借高利贷,往往是因为你想有更多的回报;而借款人承担这个风险,也是为了赚更多钱。比如前些年,大多伦多地区很多炒楼的人就是通过借高利贷去完成的,虽然利息很高,但是他们最后也的确赚到钱了。但是现在不行了,房地产市场被打压得很厉害。”

刘先生称,公司运营了3年多,最近的确因为银行贷款政策的收紧,私人借贷的需求量非常大。“这种需求一直多,主要就是看我们愿不愿意借钱。这中间需要风险评判。实际上我们和银行有类似的作法。银行要看你的负债、收入。而我们相对灵活,不要求客户一定要多有高收入,但是一定要物业抵押。因为我们认为工作在很多情况下都是不稳定的,比如客户第二天很可能就因为某个原因突然失业。看工作收入我们不认为是稳定的,隻有房产才是最稳定的。所以我们认可房屋作为抵押,一定要以客户要借款成交的这个房子作为抵押,我们借的钱要注册在这个房子的产权(title)上。”


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必须有专业律师把关

提及借款的合同结束后,注册在房子上的产权如何去修改和移除,刘先生表示,这些所有过程都是通过专业律师去做,并强调了律师在整个私人借贷过程中的重要性。比如,遇到借钱收不回来的情况如何?这个当然是借款方最担心的情况。但因为所有过程都有专业律师把关,可以进行很多风险防范和评估,确保双方利益得到保障。

贷款与房屋价值比率,俗称贷款价值比(loan to value)。在目前市场上,大多数私人借贷机构不会提供贷款价值比超过70-85%的贷款。通常私人借贷公司在审核一个申请时,判定房子价值时,和银行作法一样,会有专门评估公司做报告。而放贷时,借贷公司要和申请人签合约,并会有一个承诺书(commitment letter),陈述申请人的贷款价值比,再通过律师去查产权,以及一贷(first mortgage,即银行已经批的贷款)有多少,或确认之前房屋欠款的数目。

刘先生表示,“一切按照合同去做,隻要有律师介入,我们基本就没什么问题。哪怕临时发现有问题时,比如律师审查时,发现申请人房产上有更大的贷款,比如一贷的款项更大、超过原来说的那个数额,我们就会把二贷(second mortgage )的额度减少。因为我们要保持贷款价值比控制在大概70-75%。这个保証的过程是由律师来做。”

刘先生举例称,比如申请者的房子已有50万贷款,房屋评估是100万。按照贷款价值比70%计算,就是70万。减去已有的一贷50万,我们隻能贷出20万。但我们的律师一查,发现他的房产因为某些原因,欠款不止这些,数目更多,那麽我们就要相应下调可以放贷的数额,保証二贷按照70%的比例去做。


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私贷利率、借贷期怎么算?

目前市场上二贷的成本非常高,因为它不止涉及到本身的利息,还有出借人费用(lender fee),这是除了利息之外,另外支付的一次性费用,一般是按照比例支付,通常数千元。此外还有贷款经纪费用(broker fee),要支付给介绍客人使用私贷的合作贷款经纪。刘先生表示,“这几样加在一起费用就较高。在目前市场上,很难一下就告诉你私人借贷的利率是多少。因为还要取决借债时间长度等多个因素。一般来说,如果都加在一起,利息能到10-15%甚至更高。”

除了上述费用外,还有一笔律师费用也是不小的开支,因为双方的律师费都要由借贷人支付,至少要3-4千元。刘先生称,“除此之外,私贷的其它费用基本和银行一样,有一笔清户费(discharge fee),如果有跳票也会产生费用。但主要就是这几样占大头。”

不愿透露姓名的一位贷款经纪向本报记者表示,有些贷款经纪人会hold住客户到最后一刻。首先是找A类银行借钱。A类银行借不到走B类,B类银行走不了,最后一刻才会告诉客户说可以帮忙找私贷。客户一般会顺其自然通过这个帮自己做银行贷款的经纪人去找。很多使用私贷公司的人都是最后临近交接关头才提申请。因此,私贷公司的业务一般都是临近交接前的两三天,就要完成所有手续放款给申请人。

做私贷的灵活性还体现在提前还款。刘先生表示,可以和申请人做短期借贷,但需要事先讲好。“我给你开放(open)的借贷,隻要提前多少天通知我,就可以没有额外费用。但是所有这些需要提前沟通,因为需要通过利息、各种费用做一个总的调整。”

目前市场上的私人借贷期限有 3-6个月、1-2年不等。根据申请人资质的不同、各家私贷机构的偏好不同,给出的贷款利率和条件也会有差异。刘先生表示,自己公司隻做住宅房屋的私人借贷,最短过桥贷款(bridging)十几天、甚至一个礼拜的借贷都会做。“因为有人需要资金周转。比如有些人需要有一些钱在他们的银行账户中停留一定时间,才会获得某些金融服务。我们就给他们贷款,但也是一定要抵押。如果他买一个新房子,但是新房还没有过户,那麽就要用旧房子做抵押,我们才能放贷。最长我们就贷一年,基本不做超过一年的私贷。如果到了一年还是需要继续借贷,那我们还要重新做评估。这个评估要看现在房价是多少。如果价格上去了我们可以保持原来的金额或者多给一些。如果房价下来了我们的贷款额度也会减少。比如说原来房子价值100万,贷款价值比按照70%算我们贷出70万;现在评估房子价值90万了,我们就只能放贷63万,客户就要退回一点给我们。”

还不上高利息怎么办?

私人借贷的灵活性体现在:不过多看重客户收入,期限相对自由。但其实每家私贷公司的入门门槛也有所差异。刘先生表示,自己公司对申请人的信用记录还是有要求的。“信用记录最低也要有600分。另外房产位置在哪裡我们很注意,太偏远的地方、小镇我们都不贷。”

在过往3年多私人借贷的经营中,刘先生称最后因还不上利息、需要收走房子的情况非常少。有些借款人会发生借贷到期时,本来想通过银行refinance,或者通过别的方法筹钱,但钱没按时拿出来的情况。这种时候有两种处理方法:一是在没有风险的情况下,重新放贷,通常可以延期几个月;第二种作法是到期之后不延期,就要还钱。刘先生表示,这一刻,就相当于对方在违约。“这其中要支付的利息就要翻倍了,非常高。对方也会扛不住,这会逼着他去找下一个借贷人。另外,我们如果在这个期间感觉申请人的贷款价值比风险太大,就可以发律师信,限定他在某段时间内必须把钱还上,否则就走法律程序。但一般都走不到这一步,因为我们接申请的时候,风险就已控制在70%以内。所以到期时,市场变化不太大的情况下,即使房价跌了,他的贷款价值比依然在80%以内,还是能找到愿意承担更高风险的借贷公司接手。”

目前市面上大大小小的私贷公司非常多,但区别主要在于每个公司的风险偏好程度。这些愿意承担更高风险的借贷公司也是私贷的一种。刘先生举例称,“比如我们公司非常明确要求地段好,对信用分数也有较高要求,贷款价值比要控制在75%左右。但有的私贷公司就愿意做贷款价值比在85-90%的,地点可能也没有太多要求。我们私贷的利息可能在15%左右,而对方的利息和杂费加在一起可能高达20%。因为他们的风险高,利息也就高。风险和回报是成比例的。但无论如何,他们的作法一定都是通过律师来登记产权,才会愿意承担这麽高的风险。”

楼市变化 借高利贷投资血本无归

刘先生坦言,在过往的一年,房地产市场政策变化所引发的动荡,让他接触到了一些借高利贷去做翻修或炒房,辛苦一年,但利润通通支付了高利贷,一分钱也没有赚到的情况。更有甚者,还还把自己的本金赔了一些。尤其是那些在2017年初房价高位时期买房、今年要交接,现在银行评估已经比买价低了二、三十万,同时自己的自住房要也卖不出去,价格比去年春天低了三、四十万的人,两头都吃亏,又要继续交接,大多隻有借高利贷。

提及是否有人放弃买房定金、毁约,刘先生则表示的确碰到过。但是这更多要看这个人是否能够做好吃官司的准备。“如果你想毁约,你的名下什么都没有还比较好说。比如说有些人也没有身份,或者很多东西都是放在太太的名下,本身就是没有任何资产的状态,愿意损失所有、信用记录、甚至申请破产,就为了省下这几十万块钱,这样的情况是有的。这些人通常是一旦对他付诸法律行动,追讨损失,他没有钱、也没有资产。但是,如果个人情况比较复杂则是另外一回事。有一个客人,他也想过要放弃之前高价购买的楼花,但是最终不敢放弃,还是借了私贷。因为他是一个有政治工作的人,这麽做涉及到他将来的职业和信用。咬牙含泪也要接受高利贷。因此是否毁约,完全要看情况。如果纯是个打工、赚低收入的,在几十万的差价损失面前,应该是可以想办法逃脱掉。但是对于有政治背景、有很好专业工作的,就不敢做这些事情。”

什么情况需要借私贷?

以下几种情况也许会让你考虑要投向私贷机构:

•购买的土地或独特的房产不能满足传统银行的借贷条件、不在他们借贷的范围内。

•买房想推倒重建,或需要较大装修改造,需要资金。

•最近被炒鱿鱼或因为某些原因不能再工作,需要借钱度日,直到找到新工作为止。

•需要用自己的房产作抵押,但现在房产贷款没有还清,而毁约现有的贷款合同或提早还清贷款可能带来太多罚金。

•有不良信用记录,比如破产、欠债或其它,银行不批准预期数目的贷款。

•发生离婚、生病、低收入或其它生活变故道致信用记录降低,需要钱渡过难关。

•需要从现有房屋中拿出钱度过一些难关,但是现在的房屋已经有贷款,或者正在售卖。

•房屋面临被银行拍卖,需钱补救。

•想购买一个新屋,有一定的首付款,但还欠缺一些。

如何保护自己免受私贷影响?

如果你不明白抵押贷款的条款,要及时提问。如果还不明白,就提出更多的问题。十分困惑的条款,可以寻求法律顾问给予建议。而如果你不满意私人借贷方提供给你的抵押贷款条件,就不要签署。没有人能强迫你签署抵押贷款文件。大家应该确保自己寻求最专业的建议,做出最明智的决定。因为这事关你的财产和房产,你有权利为自己全权做决定。

私贷之外的解决方案

如果不想使用利息颇高的私人借贷,

银行又不给贷款,还有什么办法?

•如果你有已还清贷款或者有一定现金价值的房产,

可以直接到银行申请房屋资产淨值信用贷款(Home Equity Line of Credit),利率比房贷利率稍微高出一些。

•分红保险:如果你购买过分红保险,已经供保险一定年份,

保险中已经产生了一些现金价值(cash value),

可在银行抵押保单,或向保险公司借钱,

能够获批比银行房屋贷款利率稍高一点的利率,

借到保单中的现金价值。

•寻找没有利息或者利息低的借贷,

比如你的父母和家人。

多问几个为什么

与私人抵押贷款机构打交道时,你需要询问的一些问题:

1. 有贷款合同文件吗?

就像与银行借贷一样,私人抵押贷款机构应该提供一份贷款文件,详细说明条款和条件。最好寻找律师征询法律意见,确切知道你将会承诺什么以及有什么风险。

2. 什么是借贷期限?(terms)

通常情况下,私人贷款机构隻需要短期(short-term)抵押贷款。因此,你应该知道这个期限有多长。通常他们提供从6个月、一年到两年不等的借贷时间。要考虑的是,在借贷期结束后,你将能够得到再融到资,合理安排好财务规划。如果你觉得你的情况在期限结束之前可能没有改善,应该考虑商谈一个长期借款合同。

3. 利率如何?

利率很重要,因为它是每月支付的基础。如果你需要与私人贷款方续约,也可以考虑续约的利率是什么,并应该事先得到这个利率。如果在最初的借贷结束时,你仍面临钱款安排的挑战,这些事先考虑就更为重要。

4. 摊还期(Amortization Period)是多少,是否隻付利息(interest only)?

大多数私人借贷隻需支付借款额的利息而用不偿还本金,或者为了每月供较少月付款而可以寻找一个愿意贷给你较长摊还期的借贷公司。

5. 提前还款是否有罚金?

有一些私人借贷机构提供开放式抵押贷款(open-term mortgages),也就是你可以在贷款期限内的任何时候偿还抵押贷款而无需支付罚款。还有一些提供封闭式抵押贷款(closed mortgages),通常会需要支付3个月的利息作为罚金。

6. 如果违约会怎样?

最常见的违约现象就是没有及时支付按揭。通常情况下,借贷人会通知你你已经违约,需要给你一些时间来处理。就像传统借贷一样,如果你还不执行偿还,就会道致丧失抵押品的赎回权,有可能会进入拍卖程序。

7. 是否有披露借贷成本的声明?

伴随贷款文件的,还应该有一个借贷成本的披露声明,这意味着放款人需要向你提供充分的借贷所产生的成本文件。例如:利息、手续费、律师费等各项成本的细则。

8. 借贷人是否会在你的产权上登记?

就像传统借贷一样,私人借贷人也需要在房产上登记,以确保他们的利益 。

9. 执行文件是否在你律师的办公室签署?

你需要有自己的律师,私人借贷人也有他们的律师。但是需要注意,你需要负责支付他们的律师费用。所有条款都需要在律师楼签署。

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