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万万没想到!一个小小的花箱竟然可以引发10万元诉讼?

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发表于 2018-11-9 09:03:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
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) F$ x3 n$ j9 h$ f# A2 e) Z**763元的花箱纠纷演变成逾10万元的诉讼
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& d! a# i1 }1 s! N9 c# V9 C很难想像一个花箱能够引发价值10万元的赔偿,该起事件发生在渥太华一栋名为Bethamy Woods的住宅公寓。渥太华居民森尼克(Manorama Sennek)是公寓单位业主,她与公寓法团因住宅停车位的大小、修剪悬在她单位上面的松树枝,以及户外的花箱产生纠纷,进而发展为法律诉讼。结果,仅仅763元的花箱搬迁费却演变为业主需支付高达10万元的赔偿。
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: R* t: c- p! P- n9 t森尼克单位外的花箱并不符合公寓法团的规定,董事会于2015年下令将其拆除,搬迁费为763元。3 |" Z; `/ n! f2 N% S
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为收回成本,法团在业主房产名下登记了留置权(lien)。随后法庭发出了7份裁决书,法官在其中一份裁决中写道,诉讼几乎从一开始就疯狂地失控。
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0 l! j3 l2 B( d0 [/ E( H/ H业主对每项决定上诉
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森尼克开始向高等法院申请解除留置权,并且在小额法庭发起诉讼,对公寓法团、董事会成员及物业经理对她造成的损害提出索偿。森尼克向几乎每一项针对其做出的临时决定和最终决定提出上诉或试图上诉,但所有上诉都未成功。6 h' F  _* u# i' Y0 \# A

% Y. \6 p$ L/ @2 `( U1 v" V在2016年,森尼克被要求接受能力评估,以测试她对进行诉讼的心理控制能力,但她并未遵守命令。在那段时间里,森尼克向法院提交了大量材料,其中一些材料长达数百页,她还控告法团的多位律师,并投诉到律师公会。
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- U  \; c$ ^" _$ o) X然而诉讼及小额法庭索赔都遭到法院驳回,法官裁定她对律师们的索赔是“轻率、无理取闹及滥用法院程序”。" p2 j$ D+ ]4 `; G# X

. [' D% [  m% {& T" E. j2 @' i业主被裁定“无理缠讼”7 x# _- m7 z5 `1 F+ ]; h. m
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去年8月,公寓要求法院将森尼克列为“无理取闹的诉讼人”,原因是森尼克拒不执行和违反诸多法庭命令,且对公寓及其董事会成员和办事员、物业经理,以及案件中涉及的所有律师实施多重诉讼。法官谢尔德(liza Sheard)最终做出无理取闹诉讼的裁决,阻止森尼克对公寓法团、董事会成员、职员以及法团代理人发起诉讼,或继续进行任何法律程序。9 w4 q. c4 D0 ^# C

. I6 ^- D! P7 R! [谢尔德法官指出,由于森尼克在整个诉讼过程中行为不合理,导致高额法律费用。根据判决,森尼克被要求支付10万9925元,其中8.5万元透过在她的物业单位登记留置权得以保障,留置权优先于物业的第一房贷。这一切高额费用都源于一个花箱引发的763元留置权,第一房贷机构加拿大Laurentian银行,应该最初就先行支付花箱的留置权以保障自己的利益,但是银行没有这么做,导致最终法团可以优先在房贷之前收回昂贵的法律费用。
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从该宗案列得出以下教训:5 Y: k; R/ W/ c2 j& g4 y9 q8 U
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1. 针对公寓法团的法律诉讼,对于单位业主而言或许极其昂贵。
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2. 与法团的争议纠纷最好通过调解,而不是透过法庭来解决。
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3. 了解法团的规定并遵守。
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# y: w. ]4 c; F. T5 p作者Bob Aaron是多伦多房地产法律专家7 S. P- R. k! K' f8 F9 v
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协议一旦签署便有法律约束力
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3 ^) q$ A$ H, }$ y# V( lQ:我正在购买一处房产,并且遇到一位很好的代理经纪,他让我签署一份买家代理协议(Buyer Representation Agreement),请问这是正式的手续吗?
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# ^9 x1 v: ?! IA:我很高兴你找到了一位合适的代理经纪,我猜你至少面试了3位候选人才选定了这名代理吧。而且可以肯定,他也跃跃欲试,希望尽快展示他的价值。签署《买家代理协议》并非强制性,但也并不只是一种手续,而是一份具有法律约束力的文件。买家与卖家一样,在交易过程中同样有责任尽职调查,包括认真阅读并理解每一份所要求签署的文件。3 |: O  G* l+ X  _0 q$ V
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代理经纪应该为你逐行解释《买家代理协议》,并鼓励你提出疑问。由于最终你会需要地产律师帮助你完成交易,所以最好提前聘请一位律师,然后将《买家代理协议》的复印件拿给律师过目。
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  m/ |/ _5 m) G1 f. ^3 G《买家代理协议》中包括你想要购买房产的类型、地理位置、地产经纪公司将提供的服务,以及需要支付多少佣金,还会显示该协议的生效期限。若协议有效期限超过6个月,在签署整体协议之外,法律还要求你在具体截止日期处简签,以证明你理解该协议的法律约束期有多长。
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. \; l7 k( z5 Z! `" ?《买家代理协议》通常会包括延期条款和佣金条款。延长期条款规定了在协议到期后,买家仍与经纪公司绑定一段时间。意味着如果买家在协议终结后的一段时间内,购买了一栋由代理经纪在协议期内推荐的房子,买家就有可能欠经纪公司佣金。佣金条款则规定了最低佣金。很重要的是,完全理解《买家代理协议》将持续多久、经纪公司佣金如何支付,并且将所有对方承诺的佣金回扣以书面形式记录下来。
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一旦你找到想要购买的房屋,就需要与代理经纪和律师一起,审核你的报价及相关条件,包括交接前的最后一次看房、售价包含的设施清单(例如厨房电器或者安保系统),以及一切你认为所必须的条件,例如验房条件。如果你希望售价包括任何家具或装饰品,例如一盏可爱的复古吊灯,请记得将其加入《买卖合约》(Agreement of Purchase and Sale)的物品列表当中。
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9 @* X4 n# ~& f% `4 ^8 @8 M买房的整个过程中都要注意做到尽职调查,安省地产议会为确保房产交易市场的平等、安全以及信息透明做了许多努力,请记得:一旦你与买家、卖家或者经纪公司签署了协议,我们便无法帮你解除!7 h9 q" V, [- k. R

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