楼主: greenqi

商考正式开始

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 楼主| 发表于 2012-10-18 09:38:08 | 显示全部楼层
DevinChen 发表于 2012-10-18 00:36 - P  m; p5 U1 c' Q3 E0 l8 D
根据楼主所述,难道周二我们去的是同一家高中考察的?如果我没有猜错的话你们四人一行是小关带队吧?

3 H+ ^; h2 J% k. M& p是的啊,呵呵,我们这边一伙就是那4个人拉
: |: \4 A7 T3 R" P+ a8 c小关是个不错的小伙,非常热心,周六晚帮我接机的时候,为了帮我买点食物和打火机,绕城跑了老远
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 楼主| 发表于 2012-10-18 09:41:14 | 显示全部楼层
奔跑 发表于 2012-10-18 00:48
) Y, X7 q9 z( M* Z$ ~1 t0 O楼主辛苦!! {, n6 L! ^; g8 @6 M9 g

# T* J3 G' S/ {4 a关于房子的问题,期房(house),1年后左右交房,楼主觉得这种房产可以选择吗?
" V4 }. R7 h  ?' D
这个我不敢给你明确的答复哦,毕竟我们还是门外汉/ v; Y% n; f# S3 I
不过就我的看法,买期房的话,会至少损失一年的租金,而且交房的时候,还要来加拿大一趟,要办手续啊,看房子啊,要准备地下室或花园的装修啊(这些是否都能交给经纪来办不是很清楚)
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 楼主| 发表于 2012-10-18 09:43:24 | 显示全部楼层
shijiangxing 发表于 2012-10-18 06:40 , s- S! x" c& i8 M$ r' F
楼主太不简单了,写得这么详细,而且很有见解。不知当地有没有物业公司可以帮助出租和管理的。期待,,
0 }% |# u; A& R! O
我就这个问题跟经纪交流过,就他的说法,他们经纪就可以帮助进行出租管理的,不过要从租金中抽取一部分佣金,而且经纪还是经纪公司必须要有相应的管理牌照
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发表于 2012-10-18 19:56:01 | 显示全部楼层
greenqi 发表于 2012-10-18 09:43
( I2 P$ P7 p( C5 l我就这个问题跟经纪交流过,就他的说法,他们经纪就可以帮助进行出租管理的,不过要从租金中抽取一部分佣 ...
" ?' J% r; U& k3 p% N" D2 \
听房产中介说,过来考察的都可以直接贷款买房子,银行能贷款65%给你,不要任何证明!
  q2 i) q5 B2 h! h: w( f  h. T8 R1 k$ y# F8 s4 K0 I* M2 \3 }2 i2 M8 Q
一个40万的house,首付14万就搞定,每月月供大约1240,中介负责给你打理出租,租金大约在2000左右,他们要收取大约房屋租金的10%作为管理费,地税每月大约300,这样算下来,略有盈余,不用再额外的月供了。
5 t& Y; z& G& k) ^1 U' f# u7 u2 Y" z1 f" F- d
算总账的话,除了能房产本身增值外,每月的月供中本金部分也是自己赚到的!
: Q- D+ y! U' y7 ^# E; h- b: z1 x1 R1 d" u: S$ v# o
供大家参考!
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发表于 2012-10-18 20:07:38 | 显示全部楼层
DevinChen 发表于 2012-10-18 19:56 + D$ w5 X8 R1 o3 D) b3 \
听房产中介说,过来考察的都可以直接贷款买房子,银行能贷款65%给你,不要任何证明!) h# R6 @- u1 l1 F$ d/ T
8 G0 F: _0 P' s5 P6 m/ n
一个40万的house ...
5 l& n  v7 @: J7 V$ f
不宜这么乐观估算吧
" W# s6 M& X- U0 V6 Y
4 q3 P8 v- h7 B) p7 I; s. B
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发表于 2012-10-18 20:56:12 | 显示全部楼层
根据网上了解的信息测算了一下:% M9 w, ~! O4 f6 z" c' f
) q7 [! l4 Y, s0 d- y2 A
总价40万,65%的贷款额度,大概月供1350元,持有房屋需要交保险费/财产税,年均总价的1%,换算到每月大概330元,每月的总费用大概1700元。& h, @8 `* h5 @, h- ~) R
; }. M1 U, _1 i" H0 K3 v
如果40万的房子租金每月2000元,扣除中介收10%佣金,租金正好覆盖费用。前提是出租过程中不能经常出现空置的情况。
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 楼主| 发表于 2012-10-18 21:33:18 | 显示全部楼层
确实不宜过于乐观估计,目前商考的人多,有实力买房的人也多,加上各种因素推波助澜,容易让人热血上涌,然后就#¥%……&*1 O2 z3 c* t. y) q
我一开始也是非常有兴趣的,但仔细一想,还是要再多考虑& P3 k! o" C. n, n
目前萨屯的房价估计还会上涨,但应该不会大幅上涨,只会小幅稳步的升高,而且分小区情况各不相同。虽然未来有大量的移民的刚性需求,但政府也在进行大规模的社区扩张和房屋新建,所以在3-5年的样子,房价会涨多少还真难说。如果到时省提名没拿到,想要出售物业的话,估计还要来加1-2次才能办完手续,来回折腾的费用和精力估计就把上涨的房价消耗很大部分了。
" t  x5 S+ q" G2 _房屋出租也是问题,天高皇帝远,人在国内完全无法监督到这里的实际出租及使用情况,如果住进了不守规矩的学生、租户养了狗等宠物……甚至房子租给了印度人(绝没有种族歧视的意思,只是他们身上的味),不管哪种情况,如果几年下来房屋保养很差,都是会带来很大麻烦的
' t7 a$ a! @" }! u# t0 d贷款也是问题,查资料是这里的贷款合同一般3-5年一签,那这次贷款合同到期后,重签是否人要到现场?到时利率要怎么样,都很难说' O' b2 l$ J4 Q3 F9 r
……
% Q9 G4 X4 H5 Z0 \- y其他因素不说,光想想商考时间如此短,安排又紧凑,在这短短时间内要找到合适小区的合适的房子、做一次知根知底的投资,我认为相当有难度,除非两眼一抹黑,充分相信经纪,做到超然脱俗也OK4 T; s/ ~# ~2 b" K
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 楼主| 发表于 2012-10-18 22:17:12 | 显示全部楼层
洗好衣服,吃完晚饭,开始准备补写昨天的行程,但坐下后发现怎么都想不起来昨天都干了啥,这两天白天跑来跑去,晚上上网到半夜,搞的头昏脑胀了
3 q! A: {/ |: V昨天上午去了当地几家市场进行考察,说是市场,其实也就是针对不同产品的超市,大家不要想成国内建材市场或五金市场那种会有很多商家在里面的。先去了一家专卖建材和装修材料的,类似国内的百安居,如果在国内喜欢自己买工具和建材,动手敲敲打打的话,对这种超市应该会熟悉。因为该类产品跟我专业无关,而且在国内经常去百安居,所以就没有上心,陪其他队友随便看了看。
; E! z" C4 m/ ?  F3 r9 y  _+ ?2 V出来后,在我要求下,去了cabela,好像是今年在萨屯新开的,类似多伦多的basspro,是一家专卖打猎、钓鱼、户外用户的大型连锁超市。因本人长期喜欢户外,而且各类型运动都喜欢,所以有这样的mall那是肯定要去看的,就算带不回去,看看也过瘾的。cabela里面打猎的东西很全,枪啊,弓啊,打猎服、装备啊,不过钓鱼的和其他户外的东西就没有basspro全了。价格方面因手机无法上网,所以没法比较。本来想带个garmin的探鱼器和路亚的轮子回去,但想想家里小孩才10个月,估计近2年都没啥时间去钓鱼了,还是放弃了。
$ \" w9 N3 J3 f- C再然后去了一家卖电子产品的future shop,里面有卖电脑、家用网络设备及家电、音响和其他电子产品,东西还挺全、价格没认真记,反正电脑产品肯定是比国内便宜不少的,配件类因为没有国内的选择优势就要贵了! ~, \$ L2 Q: w5 D
中午在一家PIZZA店吃的午饭,老样子,价格不贵,分量足。点个PIZZA,点个意面,2个小吃,一个saland,5个人分着吃,硬没吃完。5 o7 c/ v; u1 Z' H1 g2 u
下午顶风冒雨去参观了saskatchewan大学。整体环境感觉还不错。但以前在国外只是看过一个UBC,所以没啥比较而言。也就是感觉萨大里华人面孔还是蛮多的(可能部分是韩国或者日本人),听说现在有500多华人留学生。其他情况大家可以直接上萨大的网站查询,或者联系其他在这边读书过的朋友,俺就没啥发言权了,而且俺小孩还小,离大学还早着,自己去上又没精力。估计等我退休了,实在没事干,会考虑去上大学去。
8 R9 i% Z2 N4 P  Y! A萨大出来,因队友要求,去MIDTOWN PLAZA进行购物,品牌不多,价格一般,也就the sears和the bay两个能多逛点时间。加拿大人整体来说还是比较讲究实用的,衣食住行各方面够用就行,不太会追求名牌或者奢侈品,这点跟现在的国人大不相同。来之前在微博上看到the bay最近有兰蔻的促销,所以想着买一套送家里LD,去到柜台发现售货员是讲华语的MM,是在这里打工的研究生,很照顾我们同胞,送了不少小样,本来一人只能送一套gift的,但趁经理不在也没给我们限制,所以整个购物过程还是比较愉快的(有便宜占总是开心的)
# m, }4 p2 i% b8 ?
5 B$ [1 s! k/ }/ X1 k' D
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 楼主| 发表于 2012-10-18 22:22:53 | 显示全部楼层
奔跑 发表于 2012-10-18 20:56
' z" p( K2 j, X$ M3 `5 Y9 x; G- B根据网上了解的信息测算了一下:
2 L0 M* }5 W, Q$ p. ]( r, H8 }9 \; I& d+ n9 G* s4 ^
总价40万,65%的贷款额度,大概月供1350元,持有房屋需要交保险费/财产 ...
8 V* h/ u. ], H# V" H
还要考虑是在哪个小区?不同社区出租情况和出售情况各不相同) C. }* p* _/ r0 I4 c
如果是老房子,买来是否需要整修?比如一般house的屋顶采用沥青瓦材料,但寿命只有15-25年左右,如果house是在上世纪8、9十年代建的,就要严重关注这个问题了
8 K" w+ t8 z/ E# K如果是新建房,那附近配套是否已经完成?房子地下室是否要装修?前后院子是否要自己铺草地?围墙或栅栏是否建好?……
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发表于 2012-10-18 22:43:19 | 显示全部楼层
楼主太勤奋了,代表网友表示感谢!注意休息。
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发表于 2012-10-18 23:12:41 | 显示全部楼层
楼主一定要要求地陪给你们找到相关专业的公司进行考察,要不然你的商业计划书里内容就太空洞了,切记!一定要强烈要求他们帮你找,否则这次考察只能称之为购物旅游了!
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发表于 2012-10-19 07:58:09 | 显示全部楼层
谢谢楼主答复。有二个问题,1)商考时可以用护照姓名和号码买房吗?2)在美国出租和管理佣金一般是一个月房租,在萨斯卡通是多少?Jason
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 楼主| 发表于 2012-10-19 19:59:42 | 显示全部楼层
shijiangxing 发表于 2012-10-19 07:58 ) q' f( G, I. f7 ?
谢谢楼主答复。有二个问题,1)商考时可以用护照姓名和号码买房吗?2)在美国出租和管理佣金一般是一个月房 ...

* j4 k. \+ y0 r% h0 B% o3 }商考时可以买房,和当地人基本没啥区别,就是在贷款方面有区别,本地人的首付比例可能在5%-10%,用外国护照买首付比例35%以上
, Z9 ^& K; T% W+ Z这边委托租房管理是按照租金抽成,有说10%的,也有说8%的,不是很确定
# [! f3 X1 D9 c" g0 E% f) T另外,要确定房子的其他费用是否包含在租金里还是租户自己解决,比如取暖费、水电煤CABLE等,地税或管理费一般要业主交的% k7 K* V' M1 j) E
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 楼主| 发表于 2012-10-19 20:01:03 | 显示全部楼层
DevinChen 发表于 2012-10-18 23:12
% i5 z8 }. N& x- w( Q+ a/ [楼主一定要要求地陪给你们找到相关专业的公司进行考察,要不然你的商业计划书里内容就太空洞了,切记!一定 ...
; E+ Z0 Y- w2 `5 C% W3 H
是啊,这个是最重要的内容和目的了,奈何俺的专业好像这边不多啊,仅有的一些企业也不轻易接受访问,目前还在和代理协商中
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发表于 2012-10-20 07:09:41 | 显示全部楼层
不错,我与楼主是老乡,呵呵。: x3 _: i5 x3 G0 s! S
回杭后有机会向你请教。
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发表于 2012-10-20 19:31:59 | 显示全部楼层
greenqi 发表于 2012-10-19 19:59
* }& n9 E) L0 i商考时可以买房,和当地人基本没啥区别,就是在贷款方面有区别,本地人的首付比例可能在5%-10%,用外国护 ...
; t9 U; |/ n: K% ?
一般都在10% 然后附加些管理费 那些取暖啥的可以直接从账户里设置直接划 买了房一般授权一个人代管 否则比较麻烦以后
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发表于 2012-10-21 20:59:07 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫烟 于 2012-10-21 21:13 编辑
" G9 H) O8 `% B! e% }
greenqi 发表于 2012-10-19 20:01
! x8 ^( X+ X+ B" P6 p是啊,这个是最重要的内容和目的了,奈何俺的专业好像这边不多啊,仅有的一些企业也不轻易接受访问,目前 ...
4 k/ L/ V' ~: L% _
不知道能否给你一点建议:我们当初考察时候也和你类似,很少有同类专业的,也不可能接受访问。结果我们的地接给我们想办法:给他们的管理人员说,需要他们的产品,希望和他们有长期业务往来,以这个身份去和他们谈业务,看他们有什么要求,结果他们很认真的接待了我们,之中就谈了解到了我们需要的信息。+ ]" G  f0 j7 Z

9 F. a1 G$ B* {7 P% E3 G这件事一定要做,否则商业计划书奖很难写的成功,因为移民官会认为你没有商考的根据。商业计划书能否顺利过关,直接影响了移民进程。  顺便提醒一下:别忘了要拍一、两张与洽谈人员在公司的合影,以便给移民官证明,你有商考的过程和依据。 且这些资料将作为移民材料一并提交。
3 R: u, t9 {) c* k2 a( E# y' J+ M
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 楼主| 发表于 2012-10-21 21:24:42 | 显示全部楼层
一转眼又过了三天,到周日了,呵呵,这两天都没补充内容,愧对大家的夸奖/ m3 C& [# J6 ~: \5 h/ k6 a3 S. t) N
从周五开始继续,周五上午参观了当地的图书馆,会见了当地的洋人的商会负责人,然后去了艺术中心,最后去SGI了解了考驾照的一些事宜9 ]( F2 ^% Q# X, V# Q0 |$ f5 \
从地图上看,萨市目前共有7个图书馆,分布在城市各个人口聚集区,基本不管住在哪个社区,开车不远的距离都能到一个图书馆。因为这边的人还保持着比较好的阅读习惯,很多大人小孩都喜欢到图书馆借书。我们去的是downtown的一个图书馆,藏书量不是太大,还有一些杂志、碟片等,都是免费提供市民借阅,里面有不同语言的书籍,不过中文书比较少,只有半个书架,大多是一些小说,估计在近几年华人越来越多后,图书馆里的中文书也会多起来。另外,图书馆也提供2手的图书销售。因为比较注重版权,所以这里的书都比较贵,从20多刀到100多刀的教科书,普通人买本新书还是要想一想的。想想国内,身边的人越来越没有阅读习惯了(包括我自己),没兴趣读书、没时间读书,或者嫌去仅有的那几个图书馆太麻烦,所以搞的图书馆越来越象博物馆,藏书量很大,但大部分书都只是藏着,发挥不了作用。
3 V7 {- [. n& ]; _图书馆出来,去了洋人商会(Greater Saskatoon Chamber of Commerce),会见了他们的负责人,一个有我2倍身材的胖子,听代理说他有4个儿子,其中一个立志当牧师,终身不娶。要是在中国,想一辈子当和尚估计还行(现在和尚可是一个相当热门且赚钱的职业,不过门槛也很高),但终身不娶,估计要被父母砍死。商会负责人主要介绍了他们的定位和作用,基本没什么实际和有帮助的内容,只了解了目前萨省大部分的企业都是他们的会员,而且会费都是自愿交的。  g- e5 n4 x% m& D9 O0 t' t
吃过午饭,去逛了一个艺术中心,规模不大,不过倒也精致。最近是一个现代艺术的展出,看不懂。艺术中心是免费的,就是在大厅放了个玻璃盒子,大家自愿捐钱。听说这个艺术中心马上要搬迁新址了,会大一些。( V. p) j7 _* _! F) @$ ^
另外去了SGI,这里也属于新移民来后必须第一批拜访的地方之一,是考驾照的地方。在加国生活,没有车是万万不行的。国内如果有驾照,到这边后在open door做一个翻译公证后,可以使用3个月。在期间去参加笔试,通过后,可以马上约路试。如果没有国内驾照,就要先上驾校,然后笔试,然后等9个月后,才能约路试。不过在笔试通过等待路试期间,也可以开车,但必须有本地3年以上驾龄的司机做在副驾驶。关于在加国考驾照,可以写的东西太多了,很多前辈也有很好的帖子,而且我也没有实践经验,这里就不多写,只结合道听途说的一些信息稍微讲2点:1是笔试相对简单,只要用心准备,并具备一定的英语能力(虽然这里已经对移民提供笔试的google在线翻译,但大家都知道那个东西翻译出来是只有火星人才看的懂的),一般人都能通过,没啥大的问题;2是路考不要报一次通过的习惯,起码准备2-3次以上。特别是国内驾龄长的司机。这里的交规和驾驶环境跟国内是完全不一样的,在国内驾驶时间长的人,到了这边,一般上路开问题不大,会觉的很容易开,而且路上也没啥交警来抓你,但考试的时候就不一样了,国内随便一个不好的驾驶习惯,就会导致爆掉。所以奉劝各位国内老司机(这话也对自己说,不过我自认在国内还算是比较守规矩的),在国内来之前的一年到半年开始,能改多少改多少,比如变道、插队、乱变速、危险驾驶、不让行人……当然,有一些加国和国内不同的交通法规,还是没必要在国内就开始执行,否则要招致国内交警叔叔的白眼
) `# v& \% C6 F5 r这两天真是过糊涂了,写到现在才想起来还有一个最最重要的infosource没讲。应该是周四下午去的,(需要代理事先帮你预约),去听一个讲座,现场会配有一个中文翻译。讲座开始会放一段Video,主要是介绍萨省的大概情况和经济情况,都配有中文字幕,这个类似的video应该在youtube上都能找到。然后是负责人介绍他们infosource的定位、作用等。该机构应该非常有帮助,但要等大家登陆以后在创办企业的过程中才能提供,象我们现在还属于八字没一撇的,也只能给我们介绍个情况,给我们提供点网站的链接供我们自行查询信息,然后向移民局证明俺们来他这里参加过讲座了。最后是问答时间,就我和另外一个问了几个问题,然后结束。呵呵,感觉国内的文化和习惯如此,在会上大家习惯了听,不习惯会场上直接交流,更倾向会下私自沟通。个人觉得这点到国外后是需要转变的,不过见仁见智了,每人情况不同,不认同的就当我没说。$ D  [( K1 U) X& R6 M5 V2 x8 s* _  [, U
另外,还去了新移民中心,可以为新移民提供非常多的帮助,而且目前配有2名华人员工。属于到萨市登陆后,第一个要去的地方,可以获取各方面的信息和帮助,这里不一一例举,因为对目前的俺们来说,也只能起一个证明俺到此一游的作用。这么写是不是有点太现实了:L
! G7 E3 p: L+ S/ \写完以上内容也就一周过去了,总的来说日程安排还是挺满的,虽然大部分地方都是匆匆掠过,但只要用心,基本能对萨市的环境(包括生活环境和其他方面)有一个初步了解。
6 ~, G2 l" Q& V; d9 M, _1 g8 e本来周末计划去regina看看的,而且都定好了regina的房子,交了全款,但周五改计划还是留在萨市,周末可以和saskey见面,并留出时间让经纪继续带着看房子。但没想到本周有一个全国性的会议在萨屯开,导致大部分的酒店爆满,原来住的saskatoon inn也没法续住一晚。找来找去,只在4区找到一个northwoods inn还有2个房间,赶紧定下。在网上看评论,对该酒店先有了心里准备,过去一看,果然比较差,虽然挂着2星,其实也就一典型的motel。大家以后到萨屯,除非不得已,不要选这家,相同档次和价位的super 8 west,比这里好太多。俺目前就住过这三家,其他无法比较,不好意思。另外说一点,萨屯的酒店价格普遍比大温和大多地区要贵,不是一点点,感觉贵的蛮多的,所以大家越早定越好,另外,这里好一点的酒店一般都吧提供早餐,需要付费解决,不像国内一般高档酒店都提供自助餐形式的早餐。象SUPER 8这档次的提供早餐,不过也就简单的面包牛奶,要求高的同学请做好思想准备。
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 楼主| 发表于 2012-10-21 21:37:57 | 显示全部楼层
紫烟 发表于 2012-10-21 20:59 % P  w8 H* l2 C: d/ p
不知道能否给你一点建议:我们当初考察时候也和你类似,很少有同类专业的,也不可能接受访问。结果我们的 ...
; Q+ h7 {5 W5 n: H0 _3 u7 \
非常感谢您的建议,我明天就和代理商量。确实对很多人来说,到这边从事的行业都可能是特殊行业(针对商业计划书而言),因为本地支柱产业只有农业、矿业、石油和林业,省内大一点的制造业也基本都是这几个行业的配套企业,剩下的大部分都是非常小的微型企业。如果大家在国内的业务跟这几个行业相关度不大的话,都会面临这个问题。
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发表于 2012-10-21 22:02:44 | 显示全部楼层
greenqi 发表于 2012-10-21 21:37
6 E& I/ R4 a4 h非常感谢您的建议,我明天就和代理商量。确实对很多人来说,到这边从事的行业都可能是特殊行业(针对商业 ...

3 E+ L* b4 K/ F* d7 R; D. d- u  y5 J:) 有帮助就好。   
6 R2 z: x$ Q% s, x" l8 f, ~8 E( v; q' z3 ]4 H) K8 ~
因为,按要求写“商业计划书”是需要有依据的, 你不但要写好,还要告诉移民官你是根据萨省相关行业的经验才写成的,不是闭门造车的,有确凿材料为证的。  所以,你是没有任何理由、没有任何退路不去找相关行业对话,对于这次商考, 你必须给你的地陪也要有这样的思路。 (至于将来是否真的按这个方案投资,又是另当别论)
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