楼主: greenqi

      商考正式开始

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      发表于 2012-10-18 19:56:01 | 显示全部楼层
      greenqi 发表于 2012-10-18 09:43 9 p( Q4 I, Y- A4 |: h
      我就这个问题跟经纪交流过,就他的说法,他们经纪就可以帮助进行出租管理的,不过要从租金中抽取一部分佣 ...
      1 j: j* k( p; p2 W
      听房产中介说,过来考察的都可以直接贷款买房子,银行能贷款65%给你,不要任何证明!
      3 v" ^' _. S. [' z* G1 P, C8 W% k! ^. X) U
      一个40万的house,首付14万就搞定,每月月供大约1240,中介负责给你打理出租,租金大约在2000左右,他们要收取大约房屋租金的10%作为管理费,地税每月大约300,这样算下来,略有盈余,不用再额外的月供了。
      , a& `4 V5 s4 |% n, Z  H- s0 h  c* U- y( t. T0 s4 h: P$ v* E
      算总账的话,除了能房产本身增值外,每月的月供中本金部分也是自己赚到的!) t3 Y# Q( T. ]! u: H

      : J6 Z2 \$ u8 ^% T$ G& S" {9 x. j供大家参考!
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      发表于 2012-10-18 20:07:38 | 显示全部楼层
      DevinChen 发表于 2012-10-18 19:56
      1 W, q6 ?  \8 D' a1 N" O! d( s听房产中介说,过来考察的都可以直接贷款买房子,银行能贷款65%给你,不要任何证明!: C$ t" L- u3 O( O

      ' D. j' S6 S% I) M, @& F一个40万的house ...
      - b. z0 R8 N  Z  c/ t  T; t
      不宜这么乐观估算吧
      ' S- Z1 O: [: J8 N) C7 H* j) P: u/ y# H. e5 A$ \2 @( c8 z6 Z
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      发表于 2012-10-18 20:56:12 | 显示全部楼层
      根据网上了解的信息测算了一下:" F4 L8 _$ b9 P) U4 X
      " n* L: A% L6 \# W* x5 u
      总价40万,65%的贷款额度,大概月供1350元,持有房屋需要交保险费/财产税,年均总价的1%,换算到每月大概330元,每月的总费用大概1700元。
      # C6 I/ F  {  o3 @! @$ |$ @0 X7 S2 B# f  X  a) O
      如果40万的房子租金每月2000元,扣除中介收10%佣金,租金正好覆盖费用。前提是出租过程中不能经常出现空置的情况。
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       楼主| 发表于 2012-10-18 21:33:18 | 显示全部楼层
      确实不宜过于乐观估计,目前商考的人多,有实力买房的人也多,加上各种因素推波助澜,容易让人热血上涌,然后就#¥%……&*
      # n! ~" H# I8 K7 o1 d我一开始也是非常有兴趣的,但仔细一想,还是要再多考虑
      1 l) D, K1 A1 o' G+ ?7 T目前萨屯的房价估计还会上涨,但应该不会大幅上涨,只会小幅稳步的升高,而且分小区情况各不相同。虽然未来有大量的移民的刚性需求,但政府也在进行大规模的社区扩张和房屋新建,所以在3-5年的样子,房价会涨多少还真难说。如果到时省提名没拿到,想要出售物业的话,估计还要来加1-2次才能办完手续,来回折腾的费用和精力估计就把上涨的房价消耗很大部分了。
      0 f, \# U3 G6 j# q) I2 l7 d房屋出租也是问题,天高皇帝远,人在国内完全无法监督到这里的实际出租及使用情况,如果住进了不守规矩的学生、租户养了狗等宠物……甚至房子租给了印度人(绝没有种族歧视的意思,只是他们身上的味),不管哪种情况,如果几年下来房屋保养很差,都是会带来很大麻烦的2 T) B+ W/ W$ c+ ]
      贷款也是问题,查资料是这里的贷款合同一般3-5年一签,那这次贷款合同到期后,重签是否人要到现场?到时利率要怎么样,都很难说# }  V: s, V. _4 W( O3 n
      ……
        C- i. F5 G" E8 {8 F' w. M) Y其他因素不说,光想想商考时间如此短,安排又紧凑,在这短短时间内要找到合适小区的合适的房子、做一次知根知底的投资,我认为相当有难度,除非两眼一抹黑,充分相信经纪,做到超然脱俗也OK
      , Y  I/ \! J+ W7 h
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       楼主| 发表于 2012-10-18 22:17:12 | 显示全部楼层
      洗好衣服,吃完晚饭,开始准备补写昨天的行程,但坐下后发现怎么都想不起来昨天都干了啥,这两天白天跑来跑去,晚上上网到半夜,搞的头昏脑胀了0 n# l) v2 Y) V
      昨天上午去了当地几家市场进行考察,说是市场,其实也就是针对不同产品的超市,大家不要想成国内建材市场或五金市场那种会有很多商家在里面的。先去了一家专卖建材和装修材料的,类似国内的百安居,如果在国内喜欢自己买工具和建材,动手敲敲打打的话,对这种超市应该会熟悉。因为该类产品跟我专业无关,而且在国内经常去百安居,所以就没有上心,陪其他队友随便看了看。
      : m0 p; W+ n" ]出来后,在我要求下,去了cabela,好像是今年在萨屯新开的,类似多伦多的basspro,是一家专卖打猎、钓鱼、户外用户的大型连锁超市。因本人长期喜欢户外,而且各类型运动都喜欢,所以有这样的mall那是肯定要去看的,就算带不回去,看看也过瘾的。cabela里面打猎的东西很全,枪啊,弓啊,打猎服、装备啊,不过钓鱼的和其他户外的东西就没有basspro全了。价格方面因手机无法上网,所以没法比较。本来想带个garmin的探鱼器和路亚的轮子回去,但想想家里小孩才10个月,估计近2年都没啥时间去钓鱼了,还是放弃了。, v: h) L, ~8 y& T
      再然后去了一家卖电子产品的future shop,里面有卖电脑、家用网络设备及家电、音响和其他电子产品,东西还挺全、价格没认真记,反正电脑产品肯定是比国内便宜不少的,配件类因为没有国内的选择优势就要贵了0 d9 N" A% k+ ?/ E8 x7 {% n, a
      中午在一家PIZZA店吃的午饭,老样子,价格不贵,分量足。点个PIZZA,点个意面,2个小吃,一个saland,5个人分着吃,硬没吃完。% Z( G9 _9 M8 O
      下午顶风冒雨去参观了saskatchewan大学。整体环境感觉还不错。但以前在国外只是看过一个UBC,所以没啥比较而言。也就是感觉萨大里华人面孔还是蛮多的(可能部分是韩国或者日本人),听说现在有500多华人留学生。其他情况大家可以直接上萨大的网站查询,或者联系其他在这边读书过的朋友,俺就没啥发言权了,而且俺小孩还小,离大学还早着,自己去上又没精力。估计等我退休了,实在没事干,会考虑去上大学去。
      0 M4 g: M: {' `% ?' Y* J% v  L: F萨大出来,因队友要求,去MIDTOWN PLAZA进行购物,品牌不多,价格一般,也就the sears和the bay两个能多逛点时间。加拿大人整体来说还是比较讲究实用的,衣食住行各方面够用就行,不太会追求名牌或者奢侈品,这点跟现在的国人大不相同。来之前在微博上看到the bay最近有兰蔻的促销,所以想着买一套送家里LD,去到柜台发现售货员是讲华语的MM,是在这里打工的研究生,很照顾我们同胞,送了不少小样,本来一人只能送一套gift的,但趁经理不在也没给我们限制,所以整个购物过程还是比较愉快的(有便宜占总是开心的)
      - R8 O6 [) a/ _9 t
      % v3 r/ l4 S# Z/ P6 c" T! V* w5 M
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       楼主| 发表于 2012-10-18 22:22:53 | 显示全部楼层
      奔跑 发表于 2012-10-18 20:56 - f. W  s+ a% Y, _
      根据网上了解的信息测算了一下:7 t2 p& s; U7 {2 G

      ! m- S8 E: z% k1 Z1 q0 r7 t) I总价40万,65%的贷款额度,大概月供1350元,持有房屋需要交保险费/财产 ...
      # b/ u" g2 k; ~+ `
      还要考虑是在哪个小区?不同社区出租情况和出售情况各不相同( ^1 ^' H) \0 n7 b1 S* \
      如果是老房子,买来是否需要整修?比如一般house的屋顶采用沥青瓦材料,但寿命只有15-25年左右,如果house是在上世纪8、9十年代建的,就要严重关注这个问题了
      7 h# y0 t; t* y7 U* x; N! Q/ X如果是新建房,那附近配套是否已经完成?房子地下室是否要装修?前后院子是否要自己铺草地?围墙或栅栏是否建好?……
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      发表于 2012-10-18 22:43:19 | 显示全部楼层
      楼主太勤奋了,代表网友表示感谢!注意休息。
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      发表于 2012-10-18 23:12:41 | 显示全部楼层
      楼主一定要要求地陪给你们找到相关专业的公司进行考察,要不然你的商业计划书里内容就太空洞了,切记!一定要强烈要求他们帮你找,否则这次考察只能称之为购物旅游了!
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      发表于 2012-10-19 07:58:09 | 显示全部楼层
      谢谢楼主答复。有二个问题,1)商考时可以用护照姓名和号码买房吗?2)在美国出租和管理佣金一般是一个月房租,在萨斯卡通是多少?Jason
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       楼主| 发表于 2012-10-19 19:59:42 | 显示全部楼层
      shijiangxing 发表于 2012-10-19 07:58 4 K6 A& |+ M; {/ P
      谢谢楼主答复。有二个问题,1)商考时可以用护照姓名和号码买房吗?2)在美国出租和管理佣金一般是一个月房 ...
      # u1 ]  _; J0 K) c& O+ X: s. n) ^
      商考时可以买房,和当地人基本没啥区别,就是在贷款方面有区别,本地人的首付比例可能在5%-10%,用外国护照买首付比例35%以上' u' h; G' ~4 H7 R
      这边委托租房管理是按照租金抽成,有说10%的,也有说8%的,不是很确定  w) t! t5 P) M* f% N
      另外,要确定房子的其他费用是否包含在租金里还是租户自己解决,比如取暖费、水电煤CABLE等,地税或管理费一般要业主交的
      4 d9 R$ m/ g- M9 f* [
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       楼主| 发表于 2012-10-19 20:01:03 | 显示全部楼层
      DevinChen 发表于 2012-10-18 23:12
      2 \! K- j) {8 Y楼主一定要要求地陪给你们找到相关专业的公司进行考察,要不然你的商业计划书里内容就太空洞了,切记!一定 ...
      . t2 |# b- k4 k! u
      是啊,这个是最重要的内容和目的了,奈何俺的专业好像这边不多啊,仅有的一些企业也不轻易接受访问,目前还在和代理协商中
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      发表于 2012-10-20 07:09:41 | 显示全部楼层
      不错,我与楼主是老乡,呵呵。
      - }! y' n" T# L: q回杭后有机会向你请教。
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      发表于 2012-10-20 19:31:59 | 显示全部楼层
      greenqi 发表于 2012-10-19 19:59
      $ Z6 z1 z1 ~1 O/ S  e商考时可以买房,和当地人基本没啥区别,就是在贷款方面有区别,本地人的首付比例可能在5%-10%,用外国护 ...
      1 T/ }/ A" o: ]9 \" |8 X6 z' V' x; t4 f+ R
      一般都在10% 然后附加些管理费 那些取暖啥的可以直接从账户里设置直接划 买了房一般授权一个人代管 否则比较麻烦以后
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      发表于 2012-10-21 20:59:07 | 显示全部楼层
      本帖最后由 紫烟 于 2012-10-21 21:13 编辑
      ' R! }0 V9 q- `/ t) p& r% H. q; w. [
      greenqi 发表于 2012-10-19 20:01
      , Z0 S& I, b: d: Y9 J$ f, U是啊,这个是最重要的内容和目的了,奈何俺的专业好像这边不多啊,仅有的一些企业也不轻易接受访问,目前 ...

      1 I9 g3 ~( l* L' |1 a不知道能否给你一点建议:我们当初考察时候也和你类似,很少有同类专业的,也不可能接受访问。结果我们的地接给我们想办法:给他们的管理人员说,需要他们的产品,希望和他们有长期业务往来,以这个身份去和他们谈业务,看他们有什么要求,结果他们很认真的接待了我们,之中就谈了解到了我们需要的信息。
      ( w. N1 L% g' p. m6 S; X7 D
      4 O. H5 X7 N5 k' i1 ?' Y2 q这件事一定要做,否则商业计划书奖很难写的成功,因为移民官会认为你没有商考的根据。商业计划书能否顺利过关,直接影响了移民进程。  顺便提醒一下:别忘了要拍一、两张与洽谈人员在公司的合影,以便给移民官证明,你有商考的过程和依据。 且这些资料将作为移民材料一并提交。
      2 X& Y" i% Y& y
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       楼主| 发表于 2012-10-21 21:24:42 | 显示全部楼层
      一转眼又过了三天,到周日了,呵呵,这两天都没补充内容,愧对大家的夸奖2 F% m7 X; l: m9 `8 N8 n- M
      从周五开始继续,周五上午参观了当地的图书馆,会见了当地的洋人的商会负责人,然后去了艺术中心,最后去SGI了解了考驾照的一些事宜
      ! v$ b% x8 j7 R1 E4 _从地图上看,萨市目前共有7个图书馆,分布在城市各个人口聚集区,基本不管住在哪个社区,开车不远的距离都能到一个图书馆。因为这边的人还保持着比较好的阅读习惯,很多大人小孩都喜欢到图书馆借书。我们去的是downtown的一个图书馆,藏书量不是太大,还有一些杂志、碟片等,都是免费提供市民借阅,里面有不同语言的书籍,不过中文书比较少,只有半个书架,大多是一些小说,估计在近几年华人越来越多后,图书馆里的中文书也会多起来。另外,图书馆也提供2手的图书销售。因为比较注重版权,所以这里的书都比较贵,从20多刀到100多刀的教科书,普通人买本新书还是要想一想的。想想国内,身边的人越来越没有阅读习惯了(包括我自己),没兴趣读书、没时间读书,或者嫌去仅有的那几个图书馆太麻烦,所以搞的图书馆越来越象博物馆,藏书量很大,但大部分书都只是藏着,发挥不了作用。! u% W% K9 d& L5 A1 \" k) I
      图书馆出来,去了洋人商会(Greater Saskatoon Chamber of Commerce),会见了他们的负责人,一个有我2倍身材的胖子,听代理说他有4个儿子,其中一个立志当牧师,终身不娶。要是在中国,想一辈子当和尚估计还行(现在和尚可是一个相当热门且赚钱的职业,不过门槛也很高),但终身不娶,估计要被父母砍死。商会负责人主要介绍了他们的定位和作用,基本没什么实际和有帮助的内容,只了解了目前萨省大部分的企业都是他们的会员,而且会费都是自愿交的。! r9 I1 K" L# J8 i" q5 R9 v  A! x
      吃过午饭,去逛了一个艺术中心,规模不大,不过倒也精致。最近是一个现代艺术的展出,看不懂。艺术中心是免费的,就是在大厅放了个玻璃盒子,大家自愿捐钱。听说这个艺术中心马上要搬迁新址了,会大一些。
      $ e9 d. Z' @9 A# M) n# U. V- n另外去了SGI,这里也属于新移民来后必须第一批拜访的地方之一,是考驾照的地方。在加国生活,没有车是万万不行的。国内如果有驾照,到这边后在open door做一个翻译公证后,可以使用3个月。在期间去参加笔试,通过后,可以马上约路试。如果没有国内驾照,就要先上驾校,然后笔试,然后等9个月后,才能约路试。不过在笔试通过等待路试期间,也可以开车,但必须有本地3年以上驾龄的司机做在副驾驶。关于在加国考驾照,可以写的东西太多了,很多前辈也有很好的帖子,而且我也没有实践经验,这里就不多写,只结合道听途说的一些信息稍微讲2点:1是笔试相对简单,只要用心准备,并具备一定的英语能力(虽然这里已经对移民提供笔试的google在线翻译,但大家都知道那个东西翻译出来是只有火星人才看的懂的),一般人都能通过,没啥大的问题;2是路考不要报一次通过的习惯,起码准备2-3次以上。特别是国内驾龄长的司机。这里的交规和驾驶环境跟国内是完全不一样的,在国内驾驶时间长的人,到了这边,一般上路开问题不大,会觉的很容易开,而且路上也没啥交警来抓你,但考试的时候就不一样了,国内随便一个不好的驾驶习惯,就会导致爆掉。所以奉劝各位国内老司机(这话也对自己说,不过我自认在国内还算是比较守规矩的),在国内来之前的一年到半年开始,能改多少改多少,比如变道、插队、乱变速、危险驾驶、不让行人……当然,有一些加国和国内不同的交通法规,还是没必要在国内就开始执行,否则要招致国内交警叔叔的白眼( {6 s3 W1 f( B# x3 S7 i
      这两天真是过糊涂了,写到现在才想起来还有一个最最重要的infosource没讲。应该是周四下午去的,(需要代理事先帮你预约),去听一个讲座,现场会配有一个中文翻译。讲座开始会放一段Video,主要是介绍萨省的大概情况和经济情况,都配有中文字幕,这个类似的video应该在youtube上都能找到。然后是负责人介绍他们infosource的定位、作用等。该机构应该非常有帮助,但要等大家登陆以后在创办企业的过程中才能提供,象我们现在还属于八字没一撇的,也只能给我们介绍个情况,给我们提供点网站的链接供我们自行查询信息,然后向移民局证明俺们来他这里参加过讲座了。最后是问答时间,就我和另外一个问了几个问题,然后结束。呵呵,感觉国内的文化和习惯如此,在会上大家习惯了听,不习惯会场上直接交流,更倾向会下私自沟通。个人觉得这点到国外后是需要转变的,不过见仁见智了,每人情况不同,不认同的就当我没说。1 C& {) @, M. f4 `+ \' P
      另外,还去了新移民中心,可以为新移民提供非常多的帮助,而且目前配有2名华人员工。属于到萨市登陆后,第一个要去的地方,可以获取各方面的信息和帮助,这里不一一例举,因为对目前的俺们来说,也只能起一个证明俺到此一游的作用。这么写是不是有点太现实了:L
      ! {5 M  n; ^( M1 G写完以上内容也就一周过去了,总的来说日程安排还是挺满的,虽然大部分地方都是匆匆掠过,但只要用心,基本能对萨市的环境(包括生活环境和其他方面)有一个初步了解。; s" w' p/ _0 g" {4 H( i, f
      本来周末计划去regina看看的,而且都定好了regina的房子,交了全款,但周五改计划还是留在萨市,周末可以和saskey见面,并留出时间让经纪继续带着看房子。但没想到本周有一个全国性的会议在萨屯开,导致大部分的酒店爆满,原来住的saskatoon inn也没法续住一晚。找来找去,只在4区找到一个northwoods inn还有2个房间,赶紧定下。在网上看评论,对该酒店先有了心里准备,过去一看,果然比较差,虽然挂着2星,其实也就一典型的motel。大家以后到萨屯,除非不得已,不要选这家,相同档次和价位的super 8 west,比这里好太多。俺目前就住过这三家,其他无法比较,不好意思。另外说一点,萨屯的酒店价格普遍比大温和大多地区要贵,不是一点点,感觉贵的蛮多的,所以大家越早定越好,另外,这里好一点的酒店一般都吧提供早餐,需要付费解决,不像国内一般高档酒店都提供自助餐形式的早餐。象SUPER 8这档次的提供早餐,不过也就简单的面包牛奶,要求高的同学请做好思想准备。
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       楼主| 发表于 2012-10-21 21:37:57 | 显示全部楼层
      紫烟 发表于 2012-10-21 20:59
      $ E9 [8 ^1 j/ e6 C$ O2 q不知道能否给你一点建议:我们当初考察时候也和你类似,很少有同类专业的,也不可能接受访问。结果我们的 ...
      / N6 x: R# T( h5 b6 M6 E( ?1 l5 U
      非常感谢您的建议,我明天就和代理商量。确实对很多人来说,到这边从事的行业都可能是特殊行业(针对商业计划书而言),因为本地支柱产业只有农业、矿业、石油和林业,省内大一点的制造业也基本都是这几个行业的配套企业,剩下的大部分都是非常小的微型企业。如果大家在国内的业务跟这几个行业相关度不大的话,都会面临这个问题。
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      发表于 2012-10-21 22:02:44 | 显示全部楼层
      greenqi 发表于 2012-10-21 21:37
      # M8 Y# A9 d7 h/ Q) o8 b; l非常感谢您的建议,我明天就和代理商量。确实对很多人来说,到这边从事的行业都可能是特殊行业(针对商业 ...
      ! i" m# J9 n+ d1 Q5 C7 F9 O3 T9 x
      :) 有帮助就好。   5 R1 X0 d6 A9 ^9 v8 q3 A( W

        L' R  M" r1 B; I  w7 l因为,按要求写“商业计划书”是需要有依据的, 你不但要写好,还要告诉移民官你是根据萨省相关行业的经验才写成的,不是闭门造车的,有确凿材料为证的。  所以,你是没有任何理由、没有任何退路不去找相关行业对话,对于这次商考, 你必须给你的地陪也要有这样的思路。 (至于将来是否真的按这个方案投资,又是另当别论)
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      发表于 2012-10-22 00:44:15 | 显示全部楼层
      信息量很大,楼主辛苦!
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      发表于 2012-10-24 22:44:50 | 显示全部楼层
      上海的冬天屋内和屋外一样冷,一个冬天我在家脖子没伸值过。上海的房子墙体很薄不保温,房子面积一大,空调根本管不了用,这也是我想移北方的一个原因,好歹在屋子里是暖和的吧。
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      发表于 2012-10-27 01:48:41 | 显示全部楼层
      好帖,内容详尽,实用,值得收藏。顶!
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