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华人温哥华买农地 一夜致富不实际

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发表于 2013-2-15 19:17:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多华裔移民在原居地靠土地买卖发迹,眼见大温房价高涨,却有大片农地闲置,既不耕种也不开发,于是兴起在异乡复制成功经验的雄心,买下大片农地,等着土地变更(re-zoning)赚取厚利。但专家提醒民众,想靠农地改建一夕致富是不切实际想法,应有长期投资打算。6 Y: L  `3 t$ r2 b
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高力国际(Colliers International)公司亚太区副总裁谢佩荪表示,有人20年前移民,看到住家附近的大片空地,与朋友合资买下,岂料20年后,该片农地仍是农地,尽管价格有上涨,但投资报酬率与当初的预期差距甚大。
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她说这是许多两岸三地移民的错误观念,将家乡的土地开发模式套在加拿大的地产投资上,以为买农地即可因改建而一夕致富。事实上卑诗省府早在1973年便制 订农业保留地(ALR)管理条例,以大温为例,农业保留地总面积约5万5000公顷,地方政府须根据省府的农地政策做出地方发展规画。5 W' v" a- l, r+ @; G9 {% `7 r
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以华人众多的列治文为例,尽管过去20年涌入大量新移民,但列治文并未释出大片农地改建为住宅或商铺。大温保留农地中,列治文约占十分之一,40年来当地释出的农业保留地十分有限。7 _$ T4 n% _7 Y& u; p! o

$ K; K- t9 q1 f5 Q( z: x1989年至今,列治文地区仅释出11.1公顷农地做开发用途。目前仍有4905公顷农业保留地,相当于全市总面积的38%。
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; x7 x5 ~+ m6 D- J8 R* j4 j( w# k" `但解编并非不可能,位于列治文西北角总面积429英亩的Terra Nova区早年也属农业保留地,1980年代业主向市府提出申请,要求变更为公园、住宅、公共及商业用地。7 `# Q+ q4 D! @- \/ d5 Q

" \  x: @$ O# X5 E2 v在市府强力支持下,历经热烈公众辩论与协商,省府在1988年动用「内阁裁决」,将Terra Nova区从农业保留地变更为住宅及商业用途。当时农地价格每英亩约3万元,解编后Terra Nova每英亩土地价格暴增至18万元,上涨六倍。
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谢佩荪举该公司独家代理的列治文Gilmore庄园为例,总面积324.5英亩,相当于全市面积的1%,尽管目前仍属农业保留地,但紧邻住宅区与两个主要零售商场,公共基建设施齐全,与25年前的Terra Nova区十分类似,长期持有,极具潜力。
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3 J! ^9 V1 O# G: F8 m地产经纪人林焕辉认为,大面积农地投资较适合资金雄厚,政商关系紧密的大企业或财团,因为申请变更旷日费时,非一般投资人可胜任。尽管素里与兰里近年有一些成功桉例,但他强调并非每个市府支持的变更桉都能过关。
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- `, x% N+ V/ {+ ?) |# a农地变住商 过程繁複
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" c1 ~8 c+ c) [, }, O- C土地投资专家表示,农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能,只是过程繁複,且须经过公听会程序。卑诗省主管农地用途的机构为农地管理委员会 (Agricultural Land Commission),地方政府可依发展所需申请变更用途,业主亦可申请,但需先取得市府同意。1 L, j/ e! j( j; f
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高力国际公司亚太区副总裁谢佩荪表示,农业保留地申请变更为住宅或商业区并非不可能,只是过程繁複,且须经过公听会程序。, R' E% U5 W/ \8 Q5 t

- Y/ Z0 `1 B* k4 P4 O8 i她说,整个申请过程冗长,手续繁複,业主须详阅相关申请规定,并与市府规画部门官员商讨,接着在农地上插牌公告,于报纸上刊登广告宣示申请变更的意图,再备齐所需文件及製图,送交市府规画部门。
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: e0 x/ f* E& ]规画部门审核期间,可能有许多细节及额外资料须补齐,最重要的就是举办公听会。视登记发言人数多寡,公听会所需时间与次数不一。5 i- [' X6 p" h
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最后,所有民众发言都须做成报告,连同申请书送交市议会表决。市议会可能要求再度举行公听会或修正申请桉,甚至直接否决。顺利过关的话,即可送交农地管理委员会审批。如果委员会批准农地用途变更,通常会带有条件,否则就会拒绝申请。
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谢佩荪提醒投资人,农地变更的申请程序繁複,核准率不高,当中所需的专业知识与运作程度相当高。有意购买农地的投资人务必寻求专业人士协助并做好尽职调查,了解可能的问题与障碍,以免做出没有报酬率的投资。0 @# H$ Q* {0 A9 I' F: V3 a

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发表于 2013-8-13 01:24:11 | 显示全部楼层
摒弃投机旧思维,一步一个脚印踏实登入平实的彼岸
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发表于 2017-3-16 20:18:08 | 显示全部楼层
我拿起一块砖头放在板凳边,看着你表演,精彩!赞一个~  h- m9 y; G% @0 e$ w9 V
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