报告指多伦多房产泡沫需要4到5年才能完全恢复

尽管加拿大最大的房地产市场最近出现疲软，但全国房价在过去24个月中出现了巨幅上涨，这已不是什么秘密。新的分析表明，住房成本已经达到了骇人的水平：第一季度比趋势高出38%，这加拿大是40年来最大的偏差。在多伦多，房价比趋势水平高出了 41.2%，但这还不是最严重的，更吓人的是在离城市一到两小时车程的远郊地区，房价上涨了76.3%。历史经验表明，加拿大的局部房地产价格调整通常需要2到3年才能触底，需要4到5年才能完全恢复。

BMO高级经济学家Robert Kavcic最近撰写的这份题为《Bringing Down the House—Corrections Past and Present》的报告指出，从历史上看，追溯到1980年代，加拿大房价每年增长3%，这个水平反映了通货膨胀、工资增长和利率下降。然而加拿大实际房价在过去两年中飙升了三分之一以上——这“显然超出了长期增长趋势基线。”

Kavcic认为，这种增长可以直接归因于：泡沫，由过度的买家需求和市场心理驱动，而不是由供需失衡的基本面支撑。其中大部分热点集中在大多伦多地区外围的市场，虽然多伦多市的价格在这段时间内上涨了41%，但郊区（距市区一到两个小时的车程）上涨了70% 以上，在乡间度假屋（cottage country）经历了类似的激增。

Kavcic指出，这与阿尔伯塔省的市场形成鲜明对比，后者在经历了五年的下跌后才刚刚赶上基线。温哥华、蒙特利尔和大西洋省等市场也可以算入泡沫行列——但不包括安大略省南部。

Kavcic补充道，加拿大央行干预利率后，一些地区的市场正在急剧疲软。所以，当我们谈到住房调整时，问题不是是否会调整，而是在哪里调整、调整多少和持续多久？

房价将进一步下跌，利率上调也即将到来，预计到今年年底还会再上调125个基点。这实际上意味着市场将从大约1.5%的贷款利率演变为3.75%至4.5%的范围，具体取决于债券收益率的演变。Kavcic 写道。“困难之处在于，在超低利率下，房价与收入和利率水平相比已经捉襟见肘，因此利率上涨趋势将更加难以接受。”

他警告说，如果利率超过4%的门槛，这将“使我们的估值指标超出1980年代后期的水平。计算表明，在其他条件相同的情况下，价格需要下降10-20%，以维持当前的负担能力，而且会因市场和地区而异。

放血会放多久取决于经济如何吸收更艰难的借贷成本，以及更不可预测的是通胀何时停止其创纪录的增长速度。

Kavcic指出，如果中央银行未能实现梦寐以求的“软着陆”，房地产市场的价格调整可能会更加疲软，这是长期由经济驱动的疲软。幸运的是，这不是银行预测的基本情况，预计在五年内房价会出现反弹。

历史表明，加拿大的局部价格调整通常需要2到3年才能触底，需要4到5年才能完全恢复。有趣的是，除了阿尔伯塔省石油驱动的市场外，利率是自1980年代以来所有重大调整的触发因素。

相关链接：

https://storeys.com/housing-market-correction-to-come-bmo/

https://economics.bmo.com/en/publications/detail/5b2b71c9-dfb6-4d2d-927e-25edf11e4f52/