市场情绪或推动美国陷入衰退，房价已迅速进入冻结状态

据彭博社报道，穆迪首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)说，他做了30多年经济学家，从未见过这么多人相信经济衰退即将来临。

尽管他相信美国仍能避免这样的经济下行，但市场情绪如此低迷，会为自身带来风险——这是一种会自我实现的衰退预言。赞迪参加了“What Goes Up”播客节目，讨论了他的预测。此前，政府本周公布的数据显示，美国通胀率达到了近41年来的最高水平。

以下是对话的精华部分。

问：你下调了今年和明年的GDP预期(赞迪现在预计，今年和2023年美国经济的实际增长率分别为1%和2%，而之前的预测分别为2%和2.5%)。未来18到24个月将会发生什么?

答：我(在预测中)仍然没说衰退。很明显，经济衰退的风险很高，我的意思是，很明显，当通货膨胀如此之高，美联储处于一级防范状态，并正确地专注于通过提高利率来降低通货膨胀时，市场情绪很糟糕，对吗?

我与首席执行官、首席财务官、投资者、朋友、家人交谈，他们认为我们正在进入衰退。我从来没见过这样的情况。我见证了很多经济周期，没有人能预测经济衰退。但在这次危机中，每个人都在预测经济衰退。因此，当市场情绪如此脆弱时，不需要付出太多努力就能推动我们进入衰退。我认为，只要有一点运气，加上美联储的一些合理的政策制定，我们将能够避免经济衰退。但我这么说，并不太有自信。

我认为，我们不需要通过经济衰退来让通货膨胀消退。油价将回落，天然气价格将会下降。随着供应链问题得到解决，我们将看到汽车价格下降，汽车产量增加。商品价格，更广泛地说是产品价格将会更可负担。

问：你在下调GDP增长预期时曾表示，经济继续扩张的可能性仍然存在。你具体是怎么考虑的?

答：在我看来，让我感到最欣慰的是，在持续增长的经济和衰退之间的防火墙是美国消费者。如果美国消费者能坚持下去，尽自己的一份力，像往常一样消费，我们就能避免经济衰退。顺便说一下，如果美国消费者坚持住，他们也将保持全球经济向前发展。你知道，全球经济的一些部分将会滑入阴影区，但美国消费者现在在某种程度上是在驱动火车前进。

美国消费者的状况很好。显然，他们现在正受到高通胀的打击，但他们有很多在疫情期间积累起来的过剩储蓄，这些储蓄遍及所有收入群体。

根据我的计算，对于一个典型的美国家庭来说，截至今年6月，他们有7000至8000美元的超额储蓄。因此，如果我每个月要为更高的通货膨胀多支付500美元，而我有7000 - 8000美元的超额储蓄，你可以计算一下。这能给我争取点时间，对吧?我可以用多余的存款来补充我的收入，抵消高通货膨胀的不良影响。

他们的债务很低。债务偿还负担几乎是有史以来最低的。人们通过再融资锁定了此前创纪录的低利率。所以他们不受高利率的影响。你知道，股价在下跌，但房价在上涨。今天人们更富有了。

问：说到房价，我不禁想知道，房地产市场是否会出现一场相当严重的降温。它是经济中重要的组成部分。在你看来，未来一两年住房市场会是什么样子?它的冷却对其他经济领域有什么潜在的连锁反应?

答：哦，房地产市场冷却了。很快就进入了冻结状态。抵押贷款利率略低于6%，几乎是一年前的两倍。用更高的利率，乘以更高的房价，然后看首次购房者的月供，比一年前多了500- 600美元。这让人望而却步。

因此，首次购房者被挡在了市场之外。而换房买家是被限制住的，对吧?因为未偿还抵押贷款的平均利率，考虑到我之前说过的所有再融资，是3.5%到4%。所以，如果你卖掉你的房子，再买一套房子，获得抵押贷款，你的利率就会从3.5%-4%，涨到6%。这意味着付款的大幅增加。所以人们不会这么做。

所以，你会看到房屋销售量已经大幅下降，挂牌量也开始下降。我关注全美各地的不同市场，我收到电子邮件给我的房屋挂牌信息，我能感觉到。6个月前的情况是，没有上市的房屋，没有库存。但是现在上市房屋的列表变得越来越长。我预计美国部分地区的房价会下降，尤其是在疫情影响最大的地区——东南部、佛罗里达州和西部山区。

我预计全国范围内的价格会有所下降。我们或许可以让房价在两三年内保持平稳，让家庭收入、租金和建筑成本赶上来。但这是以没有衰退为前提的。如果经济陷入衰退，那么这将给房价带来真正的下行压力。

关于这个我还想说两点。这是设计好的，对吧?美联储正在提高利率以减缓经济增长。这种情况发生在对利率最敏感的经济部门。房地产是经济中对利率最敏感的领域。所以，这并不令人惊讶，而正是预料之内的。

其次，我不认为房价会崩盘，因为自金融危机和十多年前的房地产崩盘以来，抵押贷款情况一直很好。我应该透露一下：我是MGIC的董事会成员，MGIC是一家全国性的上市抵押贷款保险公司，我也是其风险委员会的主席。所以我非常仔细地研究了保险业，它自上次崩盘以来一直是状态良好。另一件事是，这些贷款都是普通的30年，15年固定利率，可提前支付的抵押贷款，没什么特别的。

因此，我不认为这些压力会导致房价大幅下跌。但是房价会不会在全国范围内保持平稳，在相当一部分地区下降？是的，我觉得会这样。我想说，这正是美联储希望看到的。