加拿大多地房价大降，现在是出手的好时机吗？

加拿大房地产市场的经济形势正在迅速发生变化，许多统计机构数据显示，加拿大多地的房价正在迅速下降，安大略省和不列颠哥伦比亚省部分地区的房地产市场受到了严重影响。

此前由于通胀情况越来越严重，加拿大央行推出了较为激进的贷款利率政策。不断上涨的利率正在挑战消费者的购房负担能力，使更多的消费者处于观望状态，以至于加拿大房地产市场上出现了销售量和价格一起下跌的情况。

一些房屋经纪人在接受当地媒体采访时表示，对于首次购房者来说，现在是进入市场的特别好时机，因为房价已经不像以前那么高了，而且挂牌数量也在增加。但在买房人和卖方人双方都在承压的情况下，想要找到交易的好时机可没那么容易。

加拿大部分地区房价持续下降

加拿大房地产协会（CREA）在7月下旬发布的最新报告中表示，6月份加拿大的房屋基准价格较上月下跌1.9%。这是加拿大房屋基准价格连续第3个月下跌，5月到6月的降幅也是自2005年以来最降幅最大的一次。

房屋基准价格下降趋势，图源：彭博社相关新闻截图

在加拿大所有地区中，安大略省和不列颠哥伦比亚省的房地产市场受房价下滑影响较大。

数据显示，近几个月来安省的平均房价一直在下滑。与5月的平均房价约94.04万加元相比，安省6月的平均房价约为88.15万加元，下降了6%。

安省房地产市场上的房屋平均售价在2022年2月达到顶峰，当时安省的平均售价达到108.6万加元，安省的房价在短短4个月内下跌了近19%。现在安省房屋的平均售价比2月的高峰期低近20万加元。

安省房价的下跌情况，图源：房地产数据统计网站wowa.ca网页截图

在今年早春，大多伦多地区的房价曾在新冠疫情期间飙升，2月份的房价同比上涨了近36%，达到了约133.45万加元。这一地区的房价在过去四个月中下降了14%，平均售价下降了18.8万加元，现在的平均售价约为114.6万加元。

大多伦多地区的房价情况，图源：房地产数据统计网站wowa.ca网页截图

BC省的住房市场情况变化也很大，这一地区平均房价连续第4个月下跌。在2022年6月，BC省的平均房价约为95.11万加元。这是自2021年11月以来，BC省的平均房价首次低于100万加元。

BC省各地区房价的下跌情况，蓝线为全省平均数据，图源：房地产数据统计网站wowa.ca网页截图

虽然BC省的房价与上个月相比下降了 5%，但大温哥华地区的房价依旧是加拿大最贵的。在6月，这一地区的平均住宅价格约为121.6万加元，同比增长1%。

大温哥华地区的房价在2022年2月达到顶峰，当时的价格约为134.4万加元，创下了历史最高纪录。但在此后，随着加拿大央行利率的上升，温哥华的房价下跌了近10%。

加拿大皇家银行（RBC）则在新报告中表示，由于加拿大目前正在进行“历史性”的住房调整，安省和BC省的房价还会继续下降。

RBC预计到2023年初，加拿大的平均房价将从2022年2月份的峰值下降约12%，届时各地区的房地产市场所呈现出的状况可能会不一样。

在消费者已经相对负担得起的市场中，房价可能“更具弹性”。RBC在报告中预计阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省的房价会下降约3%，在其他大多数省份房价价格会下降5%至8%。

但RBC警告说，安省和BC省等高价市场的买家将“对利率特别敏感”，市场变化让处于观望中的人数量更多，这些人会使得售出量没有其他省份那么乐观。

卖房不易买房也难

由于加拿大银行继续提高关键贷款利率，买房人的财务压力增加，现在卖房不易买房也不易。

对于首次购房者，或者正在考虑进入市场的人来说，过去几个月房价下跌可能会让他们感到兴奋。但安大略省Mortgage Architects公司的经纪人乔·萨穆特在接受彭博社采访时说：“他们正在面临比过去的客户更严峻的压力测试。”

抵押贷款压力测试要求借款人证明他们可以在5.25%或签订的合同利率加上两个百分点的情况下还能支付抵押贷款。现在许多浮动利率仅在4%以上，许多买家不得不以6%或更高的利率来获得抵押贷款的资格，所以5.25%的门槛基本上不适用现在的市场。

抵押贷款策略师罗伯·麦克利斯特（Rob McLister）介绍称，目前加拿大全国范围内为无保险借款人提供的最低浮动利率为4.15%，而购房者的压力测试利率为6.15%。

他的计算表明，合格的利率将使一个优质抵押贷款借款人的购买力减少近8%。

另外，隔夜贷款利率的提高也影响着市场。过去几个月，加拿大央行为了遏制通胀，已将关键隔夜贷款利率0.25%提高至2.5%，并称可能进一步加息。

RBC在报告中提到了央行的动作，并预计隔夜利率将在10月份达到3.25%，高隔夜利率再加上更高的抵押贷款压力测试（Stress Test）合格率，将“阻碍本国每个地区的购房者”，并最终带来“重大调整”。

隔夜贷款利率的提高也影响着抵押贷款利率，由于随着隔夜贷款利率的提高，银行结算账户的成本也相应提高，因此银行会提高长期利率来进行补偿。这样一来，想要借贷买房的人就会因为高利率变得不敢轻易下手。

RBC称，安省和BC省的房屋转售量在2022年和2023年累计分别下降45%和38%，这一数字使得两个省的房价指数从季度高峰到低谷之间的跌幅超过14%。这一衰退的程度与安大略省上世纪90年代初的情况相当，当时转售量下降41%，房价下降15%。

不仅在这两个省，在加拿大全国，各地的房地产市场的卖方者都在经历一段困难的时期。

CREA统计发现，全国6月份房屋销售再次下降，当月的总销售量为48176套，比去年同月的63280套下降了24%。

CREA主席吉尔·欧迪尔（Jill Oudil）对这一情况做出了解释，他说：“面对利率上升和不确定性，销售活动继续放缓。借贷成本已经超过供应，成为目前影响房地产市场的主要因素，但供应问题并没有消失。”

在大多伦多和大温哥华地区等往常较为火热的市场，业内人士注意到房屋的待售时间比去年或年初时要长得多，因为消费者现在都在观望。随着利率攀升，这些人失去了购买力，而由于房价进一步下降，消费者也推迟了报价，希望能买到更便宜的房子。

不只是CREA发现了消费者的观望态度和压力，加拿大金融信息统计分析平台Ratehub.ca 发布的新数据，进一步显示出了在一些房价较高的地区，当地市民想要在本地买一套房子有多么不容易。

Ratehub.ca分析了2022 年3月和2022年6月的房地产数据，发现目前多伦多的平均房价为120.49万加元，抵押贷款金额为96.39万加元，希望在多伦多购房的人需要支付22.65万加元才能付得起在多伦多市的首付并购买房屋，首付价格是全款的20%。与3月份相比，在多伦多购房所需金额增加了约1.58万加元，上升了7%。

Ratehub.ca联合首席执行官詹姆斯·莱尔德（James Laird）在一份声明中说：“在每个城市，由于抵押贷款利率上升导致压力测试率上升，购房者需要更多的收入来购买普通房屋，即使是房价下跌的城市也是如此。”

什么时候才是购房的好时机？

那么新移民想买房，什么时候出手好呢？一些经济学家认为，如果消费者想要等到最能负担的起的价格，他们确实还可以再等等，因为房价可能会继续降低。

道明银行集团的经济学者克塞尼亚·布什梅内娃（Ksenia Bushmeneva）认为：“加拿大央行的工作尚未结束，预计他们将在今年剩余时间内继续加息，尽管加息速度可能不会那么快。因此，我们预计在借贷成本的进一步压力下，房价和销售量将进一步走低。”

虽然房价在快速下降，但莱尔德认为，为了减轻更高的抵押贷款利率对消费者的影响，房价需要大幅下跌，否则消费者还是无法负担得起住房的压力。如果利率保持在现在的水平，他预计秋季购房市场将是“合理的”。相反如果利率继续上涨，那么消费者将继续在场外静观其变。

不过新移民想要买到便宜又满意的房子，可不能只靠房价跌到谷底，而要自己把握该出手时就出手的时机。加拿大在线房地产信息网站WOWA的分析人士认为，今年新移民人数的增加也可能会让房价上涨。

此前由于新冠疫情防疫政策等原因，加拿大新移民和留学生在2020年和2021年的总体人数少了不少。但随着学校对外国学生重新开放，移民工作的审查工作恢复到正常水平，将有更多人需要在加拿大买房或租房。这样一来，对房产的需求量将增加。在住房库存较少的情况下，购房者的激增将给房价带来上行压力。

不光是需求量的问题，政策变化、加拿大新冠疫情后的经济复苏速度、人口增长和税收水平，这些都有可能改变现在房价下降的趋势。因此，想要在今年购房的消费者除了一味等待房价降到自己能接受的范围内，也要注意其他社会因素对市场的影响。

参考资料：

https://toronto.ctvnews.ca/historic-housing-correction-is-underway-in-ontario-rbc-says-this-is-how-much-prices-could-fall-1.6002502

https://wowa.ca/ontario-housing-market

https://toronto.ctvnews.ca/this-is-how-much-money-you-need-to-make-to-afford-a-house-in-toronto-1.5997424

https://www.ctvnews.ca/business/you-need-an-income-of-over-220k-to-buy-a-home-in-toronto-vancouver-new-data-shows-1.5997247

https://www.ctvnews.ca/business/june-home-sales-down-24-per-cent-from-last-year-6-per-cent-since-may-crea-1.5988993

https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-07-15/home-price-declines-are-accelerating-in-canada-as-rates-jump

https://thoughtleadership.rbc.com/downgrading-our-forecast-for-canadas-housing-market/

https://www.bnnbloomberg.ca/uncharted-territory-what-rising-rates-mean-for-homebuyers-1.1797564