房地产市场的连续数月销售量和房价的下滑，让很多人对房地产市场产生观望的态度，多家金融机构也不断下调对房地产市场未来的预期，预计房价的下降幅度更大、销量减少更多。
但RBC最近发布的一份报告表示，加拿大楼市不会崩，因为有这两个力量撑着：移民和不断缩小的家庭规模。
报告表示，加拿大正处于急剧的房地产调整之中。尽管这个周期尚未完全结束，但它不太可能演变成美国2008年金融危机那样。主要原因之一：加拿大人口对住房的需求强劲，而且越来越强劲。
报告预计到2024年加拿大家庭数量将比2021年增加730,000户，每年新增240,000户家庭。
移民是这一激增的关键：渥太华的目标是到2024年新增130万永久居民，并增加555,000个新家庭。
但另一个关键因素是人口变化经常被忽视的长期影响，包括几十年来一直在缩小的家庭。即使平均家庭规模相对较小的下降，也会对加拿大人所需的新住房数量产生重大影响。
例如，在2021年之前的5年中，平均家庭规模下降了0.02人。这足以使家庭总数增加140,000户（或接近每年30,000户）。到2024年，将有730,000户新家庭中的近90,000户出现这种趋势，并将显著推动住房需求。
自联邦成立以来，加拿大家庭一直在萎缩。从历史上看，这主要归因于家庭生的孩子较少。1851年，加拿大的平均家庭人数超过6人。到1940年代初，这一数字已降至4.3人，而截至2021年，加拿大家庭平均有2.4名成员。
自2016年以来，单人家庭已成为最常见的家庭，近30%的加拿大人现在独居。虽然这在很大程度上可以用人口老龄化来解释，但越来越多的年轻加拿大人也选择独自生活——并且他们将在更久以后才会组建他们的家庭。
25岁至34岁的年轻人作为夫妻生活的比例从2011年的48%下降到2021年的43%。自90年代初以来，母亲分娩时的平均年龄增加了三年半。
后来成为父母的加拿大人，通常生育的孩子更少，进一步延续了家庭缩小的趋势。与此同时，随着男性平均预期寿命的增加，加拿大老年夫妇共同生活的时间更长——尽管我们将继续看到孤寡老人独居的人数增加。随着加拿大婴儿潮一代的年龄和寿命比前几代人更长，许多人将在家里呆的时间更长。
这些趋势正在蓄势待发。年轻的加拿大人在学校的时间更长，他们的职业生涯开始得更晚，并且比前几代人面临更大的住房负担能力挑战——所有这些都推迟了组建家庭。
尽管移民正在增加——新移民更有可能住在多代同堂的家庭中——但这并没有完全抵消家庭数量的扩大。在过去十年中，多代住宅的数量增加了近80,000套。但这仅占新家庭的5%左右。在同一时期，单人家庭的数量占新形成家庭（700,000套）的44%。
由于移民，加拿大的人口增长速度比其他国家快得多——是过去十年经合组织平均速度的两倍多。这种激增，再加上家庭规模的缩小，将加强对住房（无论是自有的还是出租的）的需求，并有力地对抗下滑的销售和价格。
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