美国首次购房者陷入困境，房价飙升，利率上涨

当凯莉·斯托夫科和她的未婚夫利亚姆·麦克雷在去年8月开始找房子时，想法是在假期前将他们在亚特兰大的800平方英尺的公寓，换成一个更宽敞的自己的家。

半年的时间，几十次看房，以及八次不成功的投标之后，25岁的斯托夫科和26岁的麦克雷已经换了想法。

斯托夫科说：“这是我一生中压力最大的6个月。”

她和她的未婚夫推迟了婚礼计划，想专心买到自己心仪的房子。

罪魁祸首之一：来自其他买家的大量资金使全国各地的房价飙升。

斯托夫科说，她多次输给了拥有更多钱的购房者。她抱怨说：“我们真的觉得自己被逼到了墙角，被这些全现金的买家挤了出来。”

房价的历史性上涨，最近抵押贷款利率的飙升，以及很难短期改善的房产低库存，让美国梦的这一部分和越来越多的买家渐行渐远。

美国房地产经纪人协会高级经济学家纳迪亚·埃万格罗估计，今年将有190万首次购房者被排除在市场之外。结果，很大一部分美国人，正在失去这种能积累财富的投资机会。

没有现金储备的购房者，如年轻的买家和历史上的弱势群体，所面临的挑战尤其艰巨。这些潜在的购房者陷入了一个艰难的选择：是在炙手可热且日益昂贵的住房市场中竞争，还是选择租房，而租房的成本也同样以两位数的速度逐年上升。

哈佛大学住房研究联合中心的研究分析员拉希姆·哈尼法说：“随着更多的人失去了拥有房屋所有权的机会，围绕财富和房屋产权的差异问题可能会加剧。”

长期以来，年轻购房者大潮一直是房屋牛市的主力军。在大流行发生后，经过短暂的停顿，许多人发现自己可以摆脱了日常通勤的束缚，在政府刺激措施、股票上涨以及对后院和家庭办公室的新需求的推动下，购房者涌入市场。年轻的买家扎堆进入。

房地产经纪人协会最近表示，在2020年7月至2021年6月期间，千禧一代占所有美国买家的43%，而前一年为37%。

随着竞争的加剧，房价在2020年和2021年分别跃升了10.4%和18.8%，根据Case-Shiller的数据，这是至少34年来的最大年度涨幅。在一些市场，房价上涨速度更快，例如，2021年凤凰城的房价上涨了33%，坦帕的房价上涨了29%。

在这场大流行的大部分时间里，房价的两位数上涨被低抵押贷款利率和家庭收入的攀升所抵消。根据房地产经纪人协会的住房负担能力指数，2020年的房屋处于自2013年以来最实惠的位置。

然后抵押贷款利率开始上升。在房价上涨的同时，不断恶化的购房环境，使该协会衡量的首次购房者负担能力，在第四季度降至2018年以来的最低点，这还是在3月份30年期住房贷款利率跃升至4%以上之前。

上个月，美国30年期固定抵押贷款的利率达到了2018年底以来的最高点，这部分是由于美联储抑制通货膨胀的措施引起的。根据Realtor.com抵押贷款计算器的数据，自2021年底以来，这一增长使35万美元的房屋的月付款增加了约250美元。

虽然历史上看仍然相对较低，但是利率增加，加上更高的房价，可能会进一步恶化负担能力。美国银行经济学家在3月中旬预测，房地产经纪人协会对房屋可负担性的衡量，将比上一年至少低25%。

他们写道：“来自房价和支付首付的障碍是有史以来最糟糕的，这使方程式向租房倾斜。”

房地产经纪人组织的首席经济学家劳伦斯-云说，30年固定抵押贷款的平均利率在今年余下的时间里可能高达5%。按照这个利率，同样的房子，买家每月要比2021年底时多花300美元。

对于那些被甩在后面的人来说，情况更糟，不断上涨的工资并没有跟上更高的成本。房地产商集团发现，在2021年第四季度，美国中位数家庭将其收入的16.9%用于支付抵押贷款，高于一年前的14.7%。

根据Realtor.com对全国300个大都市地区的收入和上市数据的分析，2019年2月至2022年2月期间，房屋要价中位数的增长速度是收入中位数的两倍。总体而言，在82%的市场中，房价增长超过了收入增长。

与此同时，待售房屋的数量也急剧下降。虽然所有价位的挂牌房源平均下降了70%，但低价位房屋的匮乏程度最为严重。根据Realtor.com的分析，在全美范围内，2022年2月低于50万美元的房源数量，比2019年同月低74%。

这些因素削减了房屋的可负担性。在所评估的三分之二的大都市地区，中等收入买家可负担的房屋份额下降到了流行前的水平。在一些市场中，尽管工资增长高于平均水平，但这一指标却急剧下降。在奥斯汀，只有6%的房屋是中位数家庭能够负担得起的；在2019年，这一比例为26%。据Realtor.com援引Claritas对人口普查数据的分析估计，尽管中位数收入估计增加了16.7%。

然而，包括明尼阿波利斯、巴尔的摩、路易斯维尔和芝加哥在内的一些地方，由于收入中位数比房价上涨得更快，负担能力有所提高。

负担能力的变化是基于上市价格，并没有考虑到竞价战的影响，据房地产经纪公司Redfin报告，竞价战在2月份上升到一个记录。根据房地产经纪人协会的调查，当月售出的房屋平均收到五个报价，其中近一半的买家出价高于挂牌价。

达拉斯Re/Max DFW Associates的经纪人托德·隆说：“要与现金买家和投资者竞争实在是太难了。"我有一些首次购房者已经放弃了。”

在特别火爆的市场上，要成功买下一栋房子或公寓，可能意味着要超越竞争对手，甚至在看房前就提出报价，以现金支付，或放弃检查或融资的意外情况等一些组合。

亚特兰大的租房者斯托夫科说，她和未婚夫以高于要价的价格竞拍了几处房屋，在一栋房子上出价比要价高45,000美元，但还是输给了其他竞标者。

在全美各地的Facebook群组和Reddit板块中，居民抱怨房租和住房成本太高。根据谷歌趋势，“租金上涨”和“经济适用房”等短语的互联网搜索量在3月达到新高。同时，告诉房利美现在是购买的好时机的受访者的比例，仍然接近历史最低点。

在美国房价持续上涨的基础上，抵押贷款利率的上升意味着房屋的可负担性在好转之前可能会恶化。这意味着试图进入住房市场的买家将进一步受挫。

房屋所有权是财富的一个关键组成部分，约占普通房主净资产的30%，房屋资产对黑人和拉丁裔家庭以及中低收入家庭净资产的贡献超过平均水平。

虽然一些年轻的买家已经能够获得住房，但其他人别无选择，只能租房。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院的房地产教授本杰明·凯斯说，千禧一代和年轻的购房者，正感受到不断恶化的可负担性带来的最大压力，这使得他们更难拿出资金来支付抵押贷款和首付款。

对于一些购房者来说，负担能力恶化的影响使已经充满挑战的住房市场雪上加霜。根据房地产经纪人协会的数据，2020年黑人和拉丁裔抵押贷款申请人，被抵押贷款机构拒绝的可能性几乎是白人或亚洲借款人的两倍。其原因与更广泛的经济差异有关。根据2020年人口普查的估计，黑人和西班牙裔家庭的收入明显低于白人和亚洲家庭。这损害了买家被批准贷款的能力。

穆迪分析公司的首席经济学家马克·赞迪说，这种财富差距有可能成为流行病。他说：“如果你不能成为一名房主，就很难储蓄和创造财富。巩固了我们社会中的收入和财富不平等。”

房屋所有权也可能影响家庭的形成。沃顿大学的凯斯说：“如果有便宜的、大量的房子，会有更多的家庭形成。相反，你所看到的是人们翻倍，翻三倍，与他们的父母呆在一起的时间更长，因为没有负担得起的住房替代品。”

供应不足的情况不会永远持续下去，但那些现在被挤出市场的人，需要多长时间才能重新进入市场是另一个问题。一些人可能会随着买家的退缩而进入市场。但根据Zillow对109位住房专家的调查，至少需要两年时间，才能使首次购房者的比例回升到流行前的水平。

同时，购房者可以预期，供应短缺和激烈的竞争将使房价不断攀升，而抵押贷款利率仍将远远脱离其大流行的低点，因为美联储继续提高利率以抑制激增的通货膨胀。

这让有意买房的人，包括斯托夫科陷入了困境。她和她的未婚夫在亚特兰大郊区的玛丽埃塔(Marietta)租了一套房子，为期一年。

她说，房租的费用与他们的抵押贷款付款差不多，“我们没有任何资产，这有点刺痛，但这就是事实。”