美国房价血崩?自08年崩盘后,正以最快速度暴跌

房产投资2022-10-24

5月末才抢下新房的Christen Riggins并不是很开心,虽然还有30天就能成为有产阶级,但她已经开始后悔。由于“美国梦“的吸引,...

5月末才抢下新房的Christen Riggins并不是很开心,虽然还有30天就能成为有产阶级,但她已经开始后悔。

由于“美国梦“的吸引,在观望了狂热的房产市场2年后,她终于放弃自己每月800美金的租房计划,准备上车。

在5连败后,今年夏天Riggins终于在房产经纪的帮助下,以20万美金的价格,夺得俄亥俄工业小城哥伦布的1栋3B带院子小屋的所有权。

然而,悲剧的是,还未等她乔迁新居,9月那里的房价就已经跌了近10个百分点。

“我现在的房贷,是过去房租的2倍,我需要拆东墙补西墙,腾挪手上的信用卡,才能凑齐每个月的房贷,而且当时是卖方市场,对房屋整体状况,不能要求过高,这就带来了我未曾料到的房屋维护费用。“

“更重要的是,即使我哪天想做回租房客,短期内由于房价跌落,我都无法再卖出我买进的价格,而这中间的差值,或许就是我此前为了买房,攒下的所有积蓄。“

然而另一边,加州的 Joshua Wingett夫妇,却暗暗懊恼,没有像Riggins一样,买房下手要趁早。

今年7月,常年租房的二人,偶然看上了一栋挂牌价$700,000,位于圣地亚哥的4B小独栋, 于是动起了买房的念头。

正当2人清点财产,准备下手时,却点儿背,遭遇了美联储的暴力加息。这突如其来的变故,瞬间浇熄了夫妻二人的买房梦。

根据贷款公司Freddie Mac10月中的数据,本周30年期固定利率抵押贷款的平均利率将突破7%,是去年同期利率的2倍之多。

简单地说,就是目前贷相同数额的房款,30年里每月的还款额,将比1年前,多支付近900美金。

“900美金,对一个家庭的支出,绝不是可以忽略的小变量,我们因此放弃买房梦,但是人一旦动起了要自立门户的念头,那种租房时代的快乐,就再也回不去了。“

全美房价历史大降温

事实上,在美联储连续三次加息75个基点后,经历懊恼折磨的,远不止买家。

投资房屋主Vallejo先生就表示,自己也是那“没踩准浪子”的可怜儿。

Vallejo在2021年,利率3%左右的历史低点,在当时奥斯汀房价飙升71%的火爆期,以$450,000价格,抢入了当地一套3居室“小黑屋”(Fixer-upper)。

按Vallejo计划,他只需要请人对房子做做翻新,就能在几个月后,转手以60万美金的价格卖出,吃下差价。

然而Vallejo万万没想到的是,就在他2022年4月末房屋改造快完工后,由于利率调整,奥斯汀的房价中位数,从4月峰值555,000美金,连续下跌,到8月,中位价格已经只有$5000,000。

“还不要说能不能快速出手,就是现在割肉卖,能不能拿回我的装修费,都不好说,妥妥白玩一场。”

当然,Vallejo先生,不是房价下行背景下的卖方个例。

根据在线房地产经纪公司Redfin最新的一份报道称,由于抵押贷款利率飙升,截至10月9日的4周内,有7.9%的待售物业挂牌价都进行了下调,这一比例,远高于去年同期的4%。

Redfin的副首席经济学家Taylor Marr表示,今年的连续大幅加息,以及人们对通胀和经济方向的担忧,将一度炙手可热的美国房地产市场,带进了冬季。

根据CNBC本月17日的数据,抵押贷款申请数量比一周前再降2%,比历史同期减少39%。

“购房者的情绪可以说是跌到了谷底,卖家如果还沉溺于过去那种卖方市场的自大中,只能提醒,认清形势了。“

像房产交易网站Relator,研究了100个都会区的物业信息后,统计出自6月以来全美房价跌幅前10的城市。

除了曾红极一时的奥斯汀,房价跌幅达10.3%外,像温暖地带的凤凰城和疫情下另一房产市场炸子鸡,佛罗里达棕榈湾,也分别遭遇了9.9%和8.9%的跌幅。

此外,疫情下算得上房产市场“黑马”的北德州,房市也出现了变化。

截止9月末,达拉斯-沃斯堡地区,房屋销售价格中位数已经连续第4个月走低。

虽然该地区9月房屋售价中位数为$404,000, 仍然远高于2020年疫情开始时的价格,但相比8月,在短短一个月内,房屋售价中位数已经从$413,000,再砍近1万美金。

与此同时,达拉斯-沃斯堡地区上个月仅售出 7,724 套物业,同比下降 17%,而市面上挂牌待售的房屋量却在急剧增加,同比增长79%,达到19,000多套。

这和半年前当地房价高点时的境况,不可同日而语。

而此前,Black Knight金融贷款咨询公司在报告中也表示,6月至7月,全美房价遭遇自2011年1月以来的最大环比跌幅。

根据Black Knight的统计,6月至7月,加州科技中心圣何塞的价格跌幅最大,当地的房屋在三个月内贬值了10%。

同期西雅图(7.7%)、旧金山(7.4%)、圣地亚哥(5.6%)、洛杉矶(4.3%)和丹佛(4.2%)也出现了明显下降。

虽然纽约房市由于需求大,还算平稳,但相比此前7.8月,房屋交易数量下跌17.5%,大部分最终成交的物业,都以低于挂牌价的价格交易。

美国房市会崩盘吗?

然而,这样的下跌,或许,还只是开始。

9月加息会议上,美联储主席鲍威尔就发言称,美国必须控制通货膨胀,他很遗憾没有一种不痛苦的方式来达到这一目标。

《华尔街日报》17日的评论中表示,考虑到本月美国核心CPI再度走高,不排除11月会议上,美联储还将继续加息。

分析人士预计,加息将持续到2023年,其中大多数人预计到明年年底联邦基金利率将达到4.6%左右,而这势必引起贷款-房价等一些列的连锁反应。

有不少忧心忡忡的业主,在社媒上表达了他们的恐惧。

一位网友说,利率上涨“对年轻家庭来说是毁灭性的”。他们近期才好不容易买房。

另一些网友担心,由于价格下跌和利率上升,有多少人将“很快陷入2008年的困境”?

而不久前,穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪警告说,目前通胀水平已经破8,未来可能出现经济衰退,而若出现经济衰退,明年房价可能会下跌20%,

不过,也有房地产资深从业者及经济学家出来,给业主们吃定心丸。

此前,Redfin 首席经济学家Daryl Fairweather就现身表示,虽然房价价格走低,但他认为房市不太可能崩盘。

他表示,短期内,由于经济形势的变动,经济调控杠杆的作用,从现在到明年春天,房价可能会持续小幅下降。但从长期来看,需求仍然强劲。

哎,看来,美国房产市场还将进入一段不短的震荡期。小伙伴们,你们对未来房价走势怎么看,你觉得什么时候上车合适呀,不妨留言一起讨论。

网友讨论:

@匿名:这两年有一部分的住房需求是covid搞出来的,长期困在家,大家想要upsize,upgrade,和父母分家等。再加上股市连续几年很猛,给买家创造条件。但是住房需求会慢慢随着WFH 政策改变,股市也不再是大家的提款机。

@letgogogo:房价出现下行趋势,投资房主也想套现离场,尤其是多套投资房的

@我想保护你:房价一旦下行,多套房产在手如果underwater的花就是2008重现。最近这些年房市股市的asset bubble都和这些年的QE有关,一旦QT了,这些bubble都要破,也许破的timing不是眼面前

@夕梨本梨:是不是泡沫还得看股市和利率,股市如果跌去80%,或者利率涨过7%,房价肯定是立竿见影。

@珊璞:只要人口在增长,周边地区在发展,地产就会增值。快慢和涨幅问题。当然期间会高高低低的,总体是trending up。

@happyeating:房地产投资还要看location,人口流入地区可以如楼主文章里说的定期投资,出租房总能租出去就是减少风险。但如果是人口流出区域,就别投了,降价也不能碰。

@sliverwing:湾区2020-2022, 房价涨上天,房租跌到地。房价是金融资产, 随股市,房租就是单纯看人口,人口下降,你就是房价涨上天,它也涨不动。

简单的逻辑:空置率越来越高的市场,房东想租多少根本不算,房客想付多少才算,有个投资房出租的人都能感受到

@红烧肉:房地产投资从长期来看肯定是好的,实际的数据也证明房子投资绝对是可以跑赢通胀的,问题的关键是,你的资产规模,是不是能等到那一天。房子长期的确收益,但收益人不一定是你

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