一项新的研究表明，数以百万计的美国购房者采用了风险较高、成本也较高的替代性融资方式，部分原因是即使信用良好的购房者也难以为低价房产找到传统的抵押贷款。
根据皮尤慈善信托基金最近的调查，目前每15个房屋借款人中就有一个（即大约700万美国人），使用替代性融资，包括直接向卖方贷款，而不是寻找贷款机构。调查还发现，西班牙裔借款人和年收入低于5万美元的人使用替代性融资的比例最高。
皮尤的住房融资项目经理塔拉·罗琦说，这种融资安排往往缺乏传统住房贷款提供的消费者保护措施，而且没有受到联邦和州政府规则的全面监管。这些融资在不同地区可能有不同的名称，使买家更加困惑。
罗琦说，替代性融资市场的规模很模糊，因为没有系统地收集有关此类购买的国家数据。在许多州，这些协议不必像传统抵押贷款购买那样在公共登记处记录。
当房屋融资项目在6月份对大约5000名成年人进行全国性调查时，说他们使用过替代性融资的人数比它预期的要高得多。
罗琦说：“我们非常惊讶地看到，有3600万人使用了替代性融资，分布在美国各地。”
大多数美国人需要抵押贷款来帮助支付他们的房屋。但在某些情况下，人们或者他们想购买的房屋没有获得常规抵押贷款的资格。据皮尤中心称，还有一些符合条件的借款人可能会被推向其他融资方式，因为很难找到金额低于15万美元的传统抵押贷款。由于大额贷款的利润更高，贷款人没有什么动力提供小额贷款。
皮尤研究中心发现，最常见的替代融资类型是个人财产贷款或“动产”贷款，通常用于购买人造房屋（以前称为移动房屋）。这种贷款类似于传统的抵押贷款，但往往利率更高，期限更短，与获得传统抵押贷款的借款人相比，每月支付的费用也更高，在整个贷款期支付的利息也更多。由于这些贷款不被视为传统的抵押贷款，它们不受止赎规则的约束，如果借款人拖欠贷款，贷款人往往可以迅速收回房屋。
在动产贷款中，借款人通常只购买房屋，同时租用房屋所占的土地。现在，越来越多的土地由专业投资者持有，他们可以将租金提高到借款人无法负担的水平，从而导致借款人违约。
在常见的卖方融资协议（称为“契税合同”或土地合同）中，卖方直接向买方提供信贷，而买方通常在贷款还清后才会收到房产契约。由于买方缺乏所有权证明，他们的付款可能无法建立房产权益，而且由谁负责纳税和维修可能也没有明确说明。这些贷款通常缺乏取消抵押品赎回权的保护措施，因此，拖欠付款的买家可能面临被驱逐的风险，如果他们错过付款，就会失去他们的房屋。
非营利研究组织“负责任贷款中心”的主席迈克·卡尔霍恩说：“它们的风险非常高，使用这种贷款方式不管什么时候都是一个可怕的想法。”
卡尔霍恩说，非传统融资需要政策制定者进行进一步的审查，因为随着住房价格越来越难以负担，越来越多的买家可能会被迫考虑这种融资。
由于房产供不应求，房价已经飙升，而现在抵押贷款利率正在上升。4月中旬，30年期固定利率住房贷款的平均利率已经达到5%，是10多年来的最高值。抵押贷款金融巨头房地美表示，利率和价格的上升加上库存的紧张，“正在使拥有房屋所有权成为一代人中最昂贵的。”
罗琦说，人造房屋提供了大量无补贴的可负担住房（因为购房人只拥有房产而不拥有土地，因此房产被认为是动产而非不动产，无法获得任何不动产的权益），但风险融资和土地所有权方面的挑战可能会削弱其作为解决住房短缺的潜力。
卡尔霍恩说，如果这种替代性贷款要成为一个可行的“主流”选择，就需要“更仔细的监督和管理”。
以下是关于替代性住房融资的一些问题和答案。
替代融资能帮助人们拥有住房吗？
皮尤研究中心认为，需要进行更多的研究才能量化购房者在使用非传统融资时，成功获得房屋所有权的频率。在另一份报告中，皮尤研究中心表示，“对于使用非传统融资的家庭最终拥有房屋的比例，几乎一无所知”，现有的证据“清楚地表明经常出现不良结果”。例如，2012年一项针对德克萨斯州低收入居民区的研究发现，只有不到20%的契约型买家最终获得了房屋契约。
在使用替代性融资时，我怎样才能保护自己？
卡尔霍恩说，如果你考虑用某种替代性融资方式购买，一定要研究其他选择。他说，一些买家可能对在传统贷款机构寻求融资感到害怕，但最好还是在那里获得贷款。他说：“向你的银行或信用社咨询”。
卡尔霍恩指出，包括人造房屋和其下的土地在内的购买行为可能有资格获得常规抵押贷款。他说：“人们需要货比三家。”
皮尤的报告表示，超过四分之一的个人财产贷款借款人拥有房屋下的土地，并有资格获得抵押贷款，不过在一些州他们可能需要通过一些法律程序。
全国消费者法律中心的律师莎拉·博林·曼奇尼说，像土地合同这样的贷款方式有很大风险。她说，借款人可以保护自己的一个方法是，向当地的契约登记处或县书记办公室提交一份宣誓书或融资合同的副本，以记录他们在这份房产中的财务利益。这个步骤人们可以自己完成，或者寻求低成本或免费的法律帮助。联邦政府提供了一个在线搜索工具。
加州的移动房社区，By Downtowngal, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia commons
人造房屋和移动房屋之间有什么区别？
根据消费者金融保护局的说法，虽然很多人把这两个词互换使用，但人造房屋是指1976年中期以后生产的工厂建造房屋（即在工厂内建好房屋，再运送到特定位置使用的建房模式），符合住房和城市发展部规定的建筑和安全标准。移动房屋是指在1976年之前建造的。贸易团体“人造房屋协会”表示，这个行业每年生产约9万套工厂建造房屋。
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