彭博报道说，也许没有人比加拿大金融家斯蒂芬·史密斯，在世界最大的住房热潮中赚得更多。
但正如史密斯所言，他在不需要房地产价格飙升的情况下，就建立了自己的财富，据彭博社估计约为36亿美元。这主要归因于他在过去30年里对加拿大抵押贷款市场的投资，包括一波又一波的美国做空者在内的许多人，一直在预期加拿大房地产崩盘。
去年，随着加拿大央行提高利率，房价确实开始下跌，大多数空头已经放弃了。但在史密斯看来，那些最糟糕的下跌现在已经结束。
当他去年同意支付17亿加元收购抵押贷款机构Home Capital Group Inc.时，公司的股价因对房地产市场下滑的担忧而暴跌，加拿大已经是发达国家中业主们负债最多的国家。
71岁的史密斯从不看好加拿大房地产的价值，而是看好其抵押贷款规则的审慎性。他是少有的觉得有监管机构 "很幸运 "的金融人士，"在加拿大进行的抵押贷款，实际上是直接或间接地通过官方监管的机构进行的，这就是我所投资的。"
联邦政府以各种方式对抵押贷款业务施加影响，比如鼓励金融机构在放贷时，在整个行业内保持一定的底线。至少到目前为止，这有助于使加拿大的住房市场更有弹性，贷款人也不那么容易遭受损失。
正是加拿大20世纪80年代的住房衰退，当时的抵押贷款利率接近20%，结束了史密斯对直接接触房地产的兴趣。当时，他正在多伦多市中心建造联排别墅，当借贷成本高于他可以出售的房产时，他被迫宣布个人破产。
他说，除了个人用的房屋外，他再也没有直接投资于房地产。
不久之后，史密斯和一个合作伙伴莫雷·托斯，于1988年成立了他们的抵押贷款企业，第一国民金融公司。由于加拿大的抵押贷款规则，公司在20世纪90年代初的经济衰退中一直保持小规模的盈利。
在加拿大，贷款人可以追究借款人造成的损失，即使在抵押的房屋被出售之后。这意味着加拿大人有强烈的动机去继续支付他们的抵押贷款，即使事情变得艰难。
对于首付低于20%的借款人，通常需要抵押违约保险。
然后，随着美国住房市场在2006年和2007年开始出现裂缝，加拿大的监管机构逐渐规定了更严格的核保规则。抵押贷款的最长摊销期从40年减少到35年，投保的借款人的摊销期为25年。
最有风险的借款人，被禁止继续使用房产价值的收益来为他们的贷款进行再融资，而不是偿还贷款，并且新的借款人被要求接受压力测试，以确保他们能够在更高的利率下可以应对他们的贷款。
作为联邦财政部的官员，设计和实施这些法规然后管理加拿大银行监管机构的杰里米·鲁丁说："关注借款人的还款能力必须要成为根本，住宅抵押贷款中的风险倾向是，仅仅根据房产价值进行贷款，认为'我不必非常关心这个人是否能够偿还这笔贷款，因为我能够查封房产并拿回我的钱'。"
随着这一监管框架的形成，史密斯对加拿大的消费者贷款加倍重视。
当美国国际集团在美国经济崩溃后，被迫出售加拿大抵押贷款保险业务时，史密斯在2010年与安大略省教师退休金计划合作购买了这项业务。而他在2021年收购消费贷款公司Fairstone Financial背后的策略，是让它从在市场上自我融资转向接受存款，这需要遵守更多的法规。
甚至史密斯在第一国民银行的老业务伙伴和他自己的家庭成员也质疑，继续增加对加拿大借款人的风险敞口是否明智。但史密斯说，每当他对他的一家企业的受管制抵押贷款组合进行压力测试时，他发现除了最灾难性的情况外，都能保持住。
在目前房地产市场低迷的情况下，评估Home Capital的购买时也有同样的考虑，全国的房价已经从去年的峰值下跌了16%。由于加拿大的法规确保借款人即使在目前的利率下，也有足够的收入来支付他们的抵押贷款。史密斯预计，只要加拿大人保持就业，不会有很多人被迫出售他们的房屋。
史密斯预计最糟糕的住房市场调整已经结束，他相信，人口增长和住房供应受限的结合，迟早会刺激经济复苏。
"人们仍然在支付他们的抵押贷款，"他说。"有任何压力吗？没有。所以我只是把这看作是一个机会。"
在全加范围内，2月份的房价以近一年来最慢的速度下降，而多伦多和温哥华的最新数据表明，房价已经开始反弹。
不是每个人都这么乐观的。曾预测过美国房地产崩盘的经济学家大卫·罗森伯格说，目前加拿大房价的调整只结束了一半，也许更少，因为与收入等经济基本面相比，价格仍然太高了。
罗森伯格说，随着他所预期的价格下跌到来，即使是最谨慎的核销也可能不足以防止抵押贷款损失。
他说："你不能只是说人们会支付他们的抵押贷款，因为根据房价下跌的程度，突然间如果你的房子出现了负资产，你就会把钥匙交还给贷款人。任何触及抵押贷款市场的东西我都会远离的。就个人而言，我最后的交易是退出加拿大的抵押贷款投资。"
对住房市场出现的焦虑，也可能是因为监管当局会出台新规则，这可能会阻碍抵押贷款企业的盈利能力。加拿大银行业监管机构目前正在就限制被认为占借款人收入比例过高的贷款提案，与行业进行磋商。
这可能会使Home Capital的业务更加困难，公司的目标是收入来源不固定的借款人，合同工、自营职业者和新移民。
当涉及到这个特定的建议时，史密斯说这可能是一个多余的规则，他计划参与监管机构的磋商。
同时，他也在寻找进一步的收购。虽然他说他对收购不同类型的企业持开放态度，但他仍然倾向于坚持金融服务。
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