加拿大房屋库存告急 但市场正在向买家偏移

加拿大当前面临的一大挑战是购房难。全国范围内的住房供应严重不足，人们在争论问题的根本原因。

根据加拿大房地产协会的数据，截止到2023年8月，全国仅有3.5个月的住房库存，几乎比长期平均的五个月低了两个月。这意味着如果房屋销售继续以目前的速度进行，而没有更多的房屋上市，供应将在三个半月后耗尽。2023年初以来，库存情况一直在恶化，减少了近一个月。同时，随着库存的减少，加拿大的人口继续快速增长。

根据加拿大统计局的数据，目前加拿大的人口已经超过400万人。联邦政府也明确表示他们希望这个数字增加，他们设定了到2025年吸引50万名新永久居民的目标。此外，临时居民也增加了400万人。去年，加拿大迎来了超过60万名临时居民，其中包括国际学生和外国劳工。

那么问题是-这两者是否相关？人口数量如何影响可供房屋的数量？这是否是导致住房库存不足的唯一原因？为了找出答案，我们分析了过去十年的数据，并将每个省份的人口增长与可供房屋数量进行了比较。

随着人口增加，库存发生了怎样的变化？

首先，我们要注意库存在过去几年里下降了多少。回顾到2013年，库存平均为6.1个月，高于长期平均水平。虽然在过去十年里一直在稳步下降，但在疫情爆发后，库存急剧减少，从4.8个月降至3.3个月。截至2022年，库存为2.9个月，2023年内有轻微改善。

与此同时，人口每年都在稳步增长，过去十年里国家新增了大约520万人口。自疫情爆发以来，人口增长的速度也迅速加快。仅在过去三年半的时间里，人口增加了约210万人。

在省级别上，市场变化的程度非常明显。以新斯科舍省为例，2016年的库存为10.5个月，新不伦瑞克省为10.7个月。但截至8月，这两个省的库存分别下降到了3.3和3.6个月，与此同时，人口分别增加了约10万和6.5万。由于这两个省份较小，最初的房屋供应较少，因此需求增加对市场的影响更大。

而在纽芬兰和拉布拉多省，库存问题的影响可能尤为明显。尽管人口仅增加了不到5000人，但库存数字大幅下降，特别是自2018年以来，从超过16个月下降到仅有6.3个月。虽然仍高于全国长期平均水平，但下降幅度非常明显。

在较大的省份中，库存问题仍然明显可见，但影响可能稍微小一些，因为起始数字已经相对较低。安省在2013年达到四个月的省级库存高峰，然后在过去十年里稳步下降至2.5个月。BC省目前为4.4个月，已从2019年的5.6下降。

仅仅是人口增长导致了库存不足吗？

尽管可以合理地认为，自2020年以来人口迅速增加，直接导致了库存不足，但库存不足的原因不仅仅是因为新移民的涌入。

其他原因包括外国买家、缺乏经济适用房选项和新房屋建设不足，高昂的住宅建设成本以及熟练工人不足也是库存不足的原因之一。联邦政府已经承诺在未来三年内通过住房加速基金建造10万套新房，安省London是最近获得$40亿元预算资金的第一个城市。专家们认为需要建造更多住房。

不论是购房还是租房，加拿大各地的居民都需要经济实惠且易获得的住房选择。通常，在早春和秋季是库存重建的高峰期，但需要记住这些数据是省份平均水平的反映。可用房屋的数量会因物业类型、城市和其他外部因素而波动和变化。今年7月至8月，新上市的房屋数量增加了0.8%。更引人注目的是，在3月至7月期间，上市销售的房屋数量增加了24%。这导致销售与新上市比率（SNLR）回归到了平衡状态。SNLR在4月达到67.4%，表明是卖方市场，但从那时起在8月下降到了56.2%，不偏向买家也不偏向卖家。