房子突然卖不动了,降价$40万重新挂牌，结果…

多伦多房子突然卖不动了！房产经纪认为卖家不愿降价是主要原因。

今年 10 月，房地产经纪人 Anne Marie Lorusso 建议她的客户大幅降低怡陶碧谷待售住宅的要价。

这套独立式三居室房产的原价为 140 万元。该房产于 9 月中旬首次挂牌，并在市场上挂牌了一个月。

为了卖出，她敦促他们降价 40 万元。

Lorusso 说：“我们接待了很多看房的人，也收到了很多口头Offer。”但没有人愿意写下正式Offer。

卖家很着急。冬季即将来临，这通常是房地产的淡季，因此他们最终同意降低价格，房子以 100 万元的价格重新挂牌。三周后，房子有条件地售出（sold conditionally)。

Lorusso 说：“这是一栋一直维护的很好的家庭住宅。”房子没有进行过大规模的升级改造，虽然是一栋很好的房子，但现在的买家需要的是新鲜和与时俱进的东西。所以卖家也需要根据情况做出改变。”

Lorusso 是多伦多众多房地产经纪人中的一员，在瞬息万变的市场中为卖家的期望导航。今年 9 月，多伦多进入了买方市场，买方有了更多的选择和谈判能力，这与十多年来主导市场的卖方市场相比发生了翻天覆地的变化。由于高利率迫使杠杆率过高的房主出售房屋，并阻止首次购房者进入市场，因此新房源大量涌入，需求下降。

专家表示，在这种情况下，选择出售房屋的房主面临着潜在买家减少和有条件出价增多的问题。然而，多伦多房价依然坚挺。自 2022 年 2 月达到峰值以来，房价已下跌了约 15%，但在过去一年中却趋于平稳。

专家表示，这是因为卖家仍然希望他们的房屋能达到高峰市场价格，而且许多卖家将房产定价过高。这导致更多的房屋以低数十万元的价格重新挂牌，而另一些房屋则在市场上滞留数月之久。

在表面之下涌动的是过度杠杆化的房主，他们在大流行高峰时购买了房屋，当时的利率处于历史低位。他们持币观望，希望能从出售中获得尽可能多的收益，但随着利率上升了两倍，专家警告说，有些人将不得不亏本出售。

比如一栋安省伦敦的房子2002年2年以$738，400的价格买入，上个月以$435，000的价格买出。两年间降了约$300，000。

“Royal LePage 首席执行官Phil Soper说：”我们也可以理解卖家。“过去 20 年来，卖方市场一直占主导地位，买方通常处于劣势。现在对卖房者来说是一个奇怪的时期，需要时间来重新适应放缓的市场和疲软的价格，对一些人来说是个挑战。

卖家心理

专家表示，随着卖家适应新的市场现实，房价将会走软，尤其是在利率居高不下的情况下。但卖家需要时间来适应。

Fox Marin Associates 联合创始人之一、经纪人Kori Marin说：“卖家想要最高、最好的价格。“他们会与两年前的价格进行比较。刚刚就有一位卖家说，他们把自己的房屋价格与（2021 年售出的）房屋价格进行了比较。

她说，卖家还被建议以低于市场价值的价格挂牌出售房产，以吸引竞价战，并以高于挂牌价的价格卖出。但在冷清的秋季市场，“害怕错过 “的心理已经消退，买家变得更理智了。

在疫情推动房价上涨之后，加拿大央行于 2022 年 3 月开始加息，导致多伦多房价下跌约 15%。但今年春天，在央行维持隔夜贷款利率不变后，房地产市场从低迷中反弹。竞标战 “报复性 “地卷土重来，新的挂牌房源未能出现，迫使买家面临紧张的购房条件。

房价迅速攀升，卖家们纷纷涌入市场。

根据多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board）的数据，5 月份多伦多的平均售价升至 119 万加元，仍低于 2022 年 2 月 133 万加元的最高价。加拿大央行在 6 月和 7 月再次提高利率后，市场便趋于平静。

由于抵押贷款的合格利率接近 9%，能够负担得起房屋的买家越来越少。但房价依然居高不下。10 月份的平均售价为 112 万元，比 8 月份增加了近 4.5 万元。但由于新挂牌房源的激增和需求的减少，买家并不那么愿意支付这些价格。

Marin补充说：“我们需要转变观念，因为现在的房屋不太可能获得多个出价，或者出价会附带一些条件，而很多人并不愿意接受这种变化。

多伦多房地产进入买方市场

销售量与新挂牌量之比的计算方法是销售量除以新挂牌量。当该比率介于 40% 与 60% 之间时，市场就趋于平衡。

Marin说，房地产经纪人必须让客户了解当前的市场状况，帮助他们调整预期，因为看房人数可能会减少，等待时间可能会延长。

多伦多房地产经纪人Linda McLellan说：“人们一直希望迎来春季市场。“但自春季以来，市场已经发生了很大变化。卖家需要一些时间来重新挂牌“。

她说，如果房屋挂牌价低于 100 万元，通常很快就会售出。对于 100 万到 200 万元之间的房屋，出价接近要价或略低于要价。而价格在 300 万元的房屋则会收到低于该价格的出价。

她说：“卖家有些沮丧，特别是如果他们没有给自己的房子合理定价的话。“有些人甚至会终止挂牌，等待市场反弹，或者将房屋出租。

在房地产挂牌网站HouseSigma上，位于热门的Trinity-Bellwoods社区的一套宽敞的四卧三卫翻新半独立式住宅，9月份的挂牌价为180万元，10月份降至169万元。由于无法出售，该房产现在以每月6450元的价格出租。

Lorusso说，如果房子卖不出去，很多人都会决定出租，尤其是在租金飙升的情况下。她在怡陶碧谷的客户也在考虑这样做，但她建议不要这样做，因为出售出租房屋可能会很困难。

她说：“没有人愿意背负一个空房子。“但如果涉及到租户，情况就会变得复杂得多。我真的建议不要租房。

现在是卖房的最糟糕时机

房产充斥着多伦多市场，10 月份新挂牌房源年增长率为 38%，而销售量年下降率为 5.8%。销售与新挂牌房源的比率为 32%，低于 40% 的房源都被认为是买方市场。

Fox Marin Associates 的联合创始人兼备案经纪人拉尔夫–福克斯（Ralph Fox）建议客户不要在当前市场上出售房产。

“他说：“这是最糟糕的出售时机。“他们真的别无选择。