卖自住房不交税？这种情况CRA说不行

在加拿大，主要住所出售后免征资本利得税，但最近一些年有人利用这个税收优惠来炒卖房产，引起了加拿大税务局的关注。从实际情况来看，并非所有的自住房出售后的增值部分都不征税。

近日，加拿大税务基金会主席和加拿大遗产从业者协会主席Kim Moody，在Financial Post分享了自己亲历的故事，警示大家不要想当然理解“个人主要住所豁免”的概念。

个人主要住所豁免的税务专业名称为Principal Residence Exemption (PRE)。PRE 消除了出售符合条件的房产所带来的所有或部分资本利得税。例如， 你买了一套房子，而且从你拥有这套房子时起到你出售该房子， 它一直都是你的主要住所， 那么， 你从该房子增值中所获得的所有资本利得(Capital Gain)就不需要缴税。

在温哥华或者多伦多这样的大城市，即使是千万豪宅，如果是主要住所也可免税——因为对主要住所申报的免税金额没有上限，取决于财产处置所获得的实际收益金额。

加拿大资本利得的纳税比例从这个税种出现以来发生了一些变化。1972年伊始，加拿大联邦政府开始对资本利得征税，当时要求50%的资本利得应计入收入。

在1980年代末上升到2/3，1990年代初进一步增加到3/4，然后在2000年代初又降至50%，此后一直保持不变。

为了鼓励居民拥有自己的住房，且不对加拿大人最重要的金融资产征税，主要住所豁免也于1972年引入。它基本上免除了由纳税人主要住所及其相邻土地产生的任何资本利得的税收。

同样，自那时以来，豁免条款有些微调，但其基本架构基本保持不变。然而，这仍然是加拿大所得税法中最被误解的税务条款之一，具有许多误传和错误理解。

在1980年代末，Moody父母的一些朋友在阿尔伯塔省迅速买房卖房。那个时代阿省正好处在国家能源计划灾难后房价的缓慢恢复期，他们会很短时间（短则几天）搬进新家，然后挂出原本的家并出售。

在3年的时间里，他们搬进并出售了11个不同的房产。他们相信每个房屋卖出后所获得的利润都是免税的，因为有主要住所豁免。那时，加拿大税务局的政策是不需要在纳税人的纳税申报表上报告任何主要住所处置的收益。因此，这些朋友从未申报过这11次主要住所出售的情况。

那么，他们的收益真的能免税的吗？Moody分析了加拿大法律中对“主要住所”的定义，包括下面一些要素。

这个财产必须由您拥有，并且由您、您的配偶/同居伴侣或在某些情况下的其他亲属“通常居住”（ordinarily inhabited）。

对于“通常居住”是什么意思，有很多误解，但反正不是父母朋友们这种住一两天的情况。

其次，这个财产必须是“资本财产”（capital property），而不是财务报表上的流转“库存”（inventory）。

这意味着它必须是长期持有的财产，而不是为了炒房而购买的。这就是为什么炒房者不符合主要住所豁免的条件——他们处置的财产不是资本财产（capital property）。朋友们的财产显然是库存，因此不符合主要住所豁免的条件。

自1981年以来，已婚/同居伴侣必须共同符合主要住所豁免的条件。在此之前，每个纳税人都可以申请主要住所豁免。这在朋友们的情况中并不是问题。

房屋所在的土地面积不得超过半公顷，除非这对财产的使用和享受是必要的。长长的车道、网球场等并不被视为“必要”。

通常情况下，法院会查看市府的最小分割地块大小，这些最小分割地块大小被称为“必要”。父母朋友们的例子里不存在这类问题，因为他们购买和出售的是土地面积远小于半公顷的城市住宅。

总结一下，朋友们所处置的11个财产以及由此产生的利润不符合主要住所豁免的条件，因为简单的事实是，他们处置的每个财产都是“库存“而不是资本财产。

由于加拿大税务局（CRA）不要求报告主要住所豁免的处置情况，他们很难发现我家朋友先前的错误“避税”。直到2016年，这一情况才发生了变化，CRA开始要求纳税人申报主要住所的处置和豁免情况。

现在，再也没有人能像父母朋友们那样在不经审查的情况下得到11次主要住所豁免了。