房地产交易经常因买/卖方退出交易或各种原因未达成一致而失败。房地产律师表示，为了避免对簿公堂，双方有机会避免矛盾和官司。
近日，Toronto Star仔细分析了一起发生在2020年的典型案例。当时一位卖家以$178万元的价格将他在多伦多的房产出售给了一对当时居住在国外的夫妇，起初这看起来是一笔无伤大雅的交易，但最终导致了诉讼和数千元的损失。
当时，卖家同意出售该房产，如果可以允许他回租一年。然而，几个月后，因为疫情的原因，买家夫妇不愿将房产租给卖家，于是卖家拒绝了交易。
然而，一份3月的法庭裁决称，买卖双方“没有就‘回租一年’达成任何正式协议”，所以卖家涉及违约。
而卖家反过来说，买家夫妇的$10万元定金迟了24小时，他曾对经纪指示过不要在规定的截止日期之后接受定金。
买家夫妇随后起诉卖家要求退还$10万元的定金，并要求赔偿违约损失。
法院裁定，由于卖家没有“立即对买家提出抗议”，或告诉他们销售协议“已经失效或无效”，夫妇有权要求返还他们的定金和约$2.7万元的费用。
但是他们的麻烦并没有结束。
在2022年，卖家起诉了这对夫妇、他自己的房地产经纪和其他人，要求赔偿自己$2.4亿的损失，以及$10万元的惩罚性损害赔偿，外加$10万元的定金。他的动议在3月被法官驳回。
一切都要有书面文件
在房地产交易中，购买和销售协议是最具约束力的文件。任何重要事项都应该加入到这个文件中。请律师起草并使其具有约束力。
在安省，房产买卖合同大约有3-4页（BC省则有6页），包括标准条款，但可以加附表以包含额外条款。
在上述案例，应该包括一个关于将房产租给业主一年的附表。
此外，房地产经纪使用的购买和销售协议中还有一个标准条款，称为书面协议条款（Agreement in Writing clause）。这个条款为买卖双方提供了确定性，即书面协议包含了双方约定的所有条款和条件，且书面协议之外没有其他条款。
在这个案例中，关键在于卖方试图依赖口头协议，但书面形式才有效。
必须遵守约定时间
房地产交易中的主导原则是：时间至关重要。如果一方依赖于合同，他们必须确保自己遵守合同中规定的所有必要时间节点。
在2020年的案例中，卖方的沟通很差。他们没有立即告诉买方定金需要迟交，而是在几周后，买家进行房屋检查并决定不再租房产后才提出。
避免情绪用事
房屋销售可能“充满了情绪”，买卖双方可能“坚持己见，无论对错”。在上述案例中，双方谈判不成剑拔弩张，如果找专业人士例如诉讼顾问，或许可以通过正确沟通减少精神健康、时间和经济上的损失。
如果人们在矛盾早期没有找法律顾问，可能会面临重大成本。购买和销售协议可能变成一份复杂的文件，最好有专家指导该过程。
在法律上，合同是客观的。如果早些明晰双方矛盾核心和自己身处的位置，可以防止诉讼。
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