专家料央行降息明年触底 建议选两年固定利率

鉴于金融市场相信，加拿大央行的降息周期将在2025年触底，利率比较网站Ratehub.ca的格雷厄姆(Penelope Graham)建议那些正在寻求房屋按揭贷款的买家或即将续贷的业主，选用两年期固定利率的房贷产品是现时的最佳选择。

格雷厄姆日前在《环球邮报》撰文，给那些正在寻求房屋按揭贷款的买家和即将续贷的业主指点迷津。她指出，现时的按揭浮动利率高企，将降低多少以及降低的速度仍有很多不确定性。房屋按揭贷款锁定在固定利率，可能导致业主在利率开始降低后，依然困在高利率的房贷中。

格雷厄姆又指出，在过往一年内的常用战略是选择期限较短的固定利率房贷，这使借款人能更快地改变他们的按揭贷款。其中，3年期的固定利率房贷特别受欢迎，成为传统的5年期固定利率房贷的替代选项。

然而，选择3年期固定利率房贷的最佳时机是在一年前，今时今日，期限更短的两年期固定利率房贷，对借款人来说是完美的选项，使他们能充分利用即将到来的利率削减。

她说，这是因为市场现在相信，加拿大央行的降息周期将在2025年触底，预期央行将在今年削减利率一个百分点，在明年再削减一个百分点。

这意味着央行的借贷利率将在2025年降低至3%，而导致5年期浮动房贷利率将在3.95%的范围内。假设固定房贷利率也跟进，5年期的浮动房贷利率可低至2.89%。

但现时有很多借款人无法等到2025年，他们在现时买房或续贷，对于这些人而言，两年期固定利率的房贷将允许他们在适当的时机再次进入房屋按揭贷款市场，届时，他们能选择锁定利率低得多的5年期固定利率，或选择浮动利率。

格雷厄姆还指出，有一种方法将帮助人们确定，是否应选择两年期固定利率的房贷，那就是比较传统的5年期固定利率房贷的还款额，以及两年期固定利率房贷的还款额加上在2025年续贷后的5年期固定利率房贷的前3年还款额。

例如，假设借款人以696,179元购买了一栋房屋，选择了利率为5.54%的两年期固定利率房贷，摊还期25年。那么，在2025年的两年期限结束时，借款人总共缴付了94,994元，包括本金和利息，贷款馀额是620,437元。借款人其后选择了利率为2.89%的5年期固定利率来续贷，其在前3年总共缴付了110,679元，贷款馀额是560,767元。如果借款人锁定5年期的固定利率房贷，利率为现时最低的4.64%，其将总共缴付217,548元，包括本金和利息，贷款馀额为568,457元。

比较下来，在现时选择两年期固定利率的房贷，可给借款人节省11,875元，并导致贷款馀额降低7,690元。

多伦多华裔贷款经纪李家平说，多间银行现正向即将续贷的业主推广3年期固定利率的房贷，以道明银行(TD)为例，3年期固定利率是5.4%，加拿大皇家银行(RBC)则是5.19%。至于客户首选的也是3年期固定利率。

他说：“从银行的角度出发，促销的产品是3年期固定利率，目的是从客户那里赚取最多的利润。从客户的角度出发，即使降息是一种趋势，仍面临风险，所以大多会选择3年期固定利率。客户的这一心理早被银行吃透了。”

李家平还指出，道明银行的两年期固定利率为6.22%，丰业银行则为6.14%，利率比较网站Ratehub.ca提供的5.54%属于最佳利率，对申请人有多项条件限制，包括必须是业主的自住房、业主必须购买按揭贷款保险以及房价在100万元以下等，故很少有人能拿到这一优惠利率。根据加拿大皇家银行(RBC)在官网公布的房贷利率，两年期的固定利率是6.19%，5年期则为5.14%。