投资者驱动的加拿大楼市 弊端渐渐显现

加拿大住房统计计划（CHSP）最新发布的信息显示，多伦多43%的公寓为投资者所有，而温哥华这一比例为46%，这种由投资者驱动的楼市有着不为人知的阴暗面。

据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道指，房地产投资是温哥华的一种生活方式，投资者（房屋不用于自住者）占公寓市场的近一半。近年来，多伦多几乎迎头赶上，从2019年到2022年，所有投资者拥有的公寓增长了28％。

2019年，CHSP开始发布“非业主占用”房产的数据，根据最新发布的信息，多伦多43%的公寓为投资者所有，在温哥华，这一比例为46%。

从原始数据来看，多伦多投资者拥有的房产数量已超过温哥华，2022年，多伦多投资者公寓数量为140,435套，温哥华市为47,585套。

西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)表示：“多伦多的模式似乎正在与温哥华的（投资者）公寓购买模式趋同。”“在其他人连一套（公寓）都没有的情况下，有些买家已开始买第二或第三套。”

投资者不仅活跃于公寓市场，严格教授还发现，投资者在卑诗大学（UBC）附近的独立屋拥有率异常高，达54%，UBC位于富裕的Point Grey区内，被称为大温哥华A区（上图）。相比之下，投资者所有权在温哥华所有独立屋中的占比为19%。

加剧住房负担能力危机

由投资者推动的房地产市场存在问题，此类房屋可以长期闲置，也可以用于利润丰厚的短期出租，这两个问题都加剧了住房负担能力危机。

近年来，各省和地方政府纷纷推出政策来解决这两个问题，但仍有改进的空间。

加拿大统计局上周也发布了短期租金的新数据，甄瑞谦将此数据与加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)，以及人口普查租屋存量数据进行比较后发现，2021年温哥华的住房单位中有1.4%至3.1%是短租，而这些住房本来可以用作长租住房，这代表着将容纳2,392户家庭。

甄瑞谦表示，统计局研究调查了Airbnb和VRBO等平台上，一年中大部分时间用于出租的公寓，如果这些房源返回出租池，将使多伦多的租房存量增加1.2%至5.55%，亦即6,628个单位有潜力作为长期住宅。

“这仍然需要进一步研究，但它表明短租有可能正侵蚀加拿大某些城市的组屋存量。”

推高房价造成楼市不稳

此外，行业专家表示，投资者还会推高房价并造成整个房地产市场不稳定，这是目前正在多伦多上演的情况。加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家泰尔（Benjamin Tal）和多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand的最新报告显示，新公寓销售量正处于20世纪90年代以来最低水平，这是一个问题，因为投资者推动预售，预售决定建房融资。

多伦多大学（University of Toronto）研究住房和不平等问题的教授赫赞斯基（David Hulchanski）认为，“投资者房屋所有权增加的趋势回答了两个问题：加拿大许多地区的房屋存量金融化是否仍在继续？住房作为一种资产类别是否继续优于国家和全球经济中的其他形式的投资？而这两个问题的答案都是肯定的。”

CHSP报告只关注非业主自住的房屋，但没有透露近年来推动多伦多公寓市场的预售或施工前销售的程度。

以多伦多地产公司Realosophy Realty总裁巴塞利斯(John Pasalis)观点，多伦多的预建公寓投资者愿意为预建公寓支付比转售单位高出30%至40%的费用，是因为楼花需要缴交的首付和分期付款较少，然后买家可以翻转该单位或将其出租并持有几年。

但他说，一旦这些买家在过去几个月停止购房，系统就开始崩坏，据称投资者现在正试图出售那些使他们陷入负现金流的单位，其成本已高于他们可以收取的租金。

“当市场由投资者驱动时，价格最终会超出应有的水平，对吧？这就是我们在金融危机期间在世界各地看到的由投资者推动的情况。正是这种繁荣推动价格高于原本应有的水平和合理的水平，”他说，“人们总是预计价格将永远持续上涨。”

“现在多伦多的（公寓）价格在过去3、4年里一直相对持平，没有人再想购买楼花，许多拥有现房的人实际上正在试图将其出售。因此，目前市场上的公寓存量创下了历史新高，这在很大程度上是推动这一趋势的原因。”

“有这样一种假设：即价格每年将上涨8%到10%，一旦这个条件消失，人们就会停止购买，建商就会停止建造。因此，从某些方面来说，这有点像庞氏骗局，当价格未能迅速上涨时就会崩溃。”“我们开始看到它的负面影响。”