如果你在2022或2023年续了固定利率房贷，现在可能正感到后悔。自2023年10月以来，固定利率一路下降，根据Ratehub数据，截至11月底，五年期固定利率甚至低至3.79%。
好消息是：即使你被“锁死”在固定利率里，你仍然可以选择提前终止现有房贷并以更低的利率重新贷款。
但坏消息也同样明确：这样做会付出不小的代价，有时金额相当惊人。那么，值不值得？
渥太华持牌房贷经纪、LowestRates.ca专家Leah Zlatkin表示：这完全取决于严谨的数学计算。“数字不会骗人，”Zlatkin说。“很多人只凭直觉，但直觉很可能是错的。你需要看真实数字，找出是否真的能省钱。”
第一步：你是什么类型的房贷？
Rates.ca的房贷与房地产专家Victor Tran表示，你必须先弄清楚两点：
你的房贷是固定利率还是浮动利率？
是可提前终止（open mortgage）还是不可随意终止（closed mortgage）？
如果是open mortgage，一般可以无罚金提前终止；但closed mortgage的罚金可能非常高，取决于房贷类型，剩余年限和新旧利率差。
对于固定利率房贷，利率在整个期限内都不变（通常是三年或五年）。此类房贷的罚金通常是三个月利息或利率差额罚金（IRD，计算复杂）中更高的一项。
True North Mortgage创办人兼CEO Dan Eisner 表示，不同贷方对IRD的算法略有不同，有时甚至差异巨大，“这些IRD罚金可能非常残酷。”
第二步：如何计算罚金
要计算罚金，你需要知道：你当前的利率与新利率的差额，以及银行因此损失的利息是多少。
例子：假设你在2023年11月签了一份五年期、6%的固定房贷（当时确实可能），剩余房贷余额为50万加元。
根据道明银行（TD）的在线计算器，罚金将接近3万加元。
Tran说，多数客户没有这么多现金，因此只能通过重新贷款（refinance），把罚金加入新的房贷余额。这又需要：
重新资格审核
可能重新估值（appraisal）
法律手续
原房贷注销费用（几百元不等）
律师与估值费用
Tran解释判断是否“值得”的关键公式是：如果新的房贷余额在到期日时低于原房贷余额，而且“差额”大于罚金及所有费用，那么就值得提前终止或重新贷款。
换句话说：只要总体能省钱，就值得。
Tran也遇到过少数客户，即便算下来不“打平”，也愿意付罚金。因为他们相信到续贷日利率可能更高。“2020–2021年利率不到2%时，我处理过一些这样的案例，他们最后赚到了。”
“短痛换长利。”
实战案例：利率差看似很小，但结果差很多
一位客户提前终止了固定利率房贷。原利率5.99%（五年期固定），新利率4.45%（五年期浮动）。听上去差不多，但每月房贷立省359加元！
房贷签于2023年9月，他们花了7,000加元提前终止，这笔钱是自掏腰包，而非加进贷款。扣除罚金后的净节省为20,597.57加元。现在他们的浮动利率已降至 3.45%。
然而Eisner也提醒：“当利率下降时，IRD罚金会上升，这是双刃剑。”
不用罚金也可能降低利率
Tran说还有两个途径，可能让你在不付罚金的情况下获得更低利率：
混合新旧利率并延长年限
混合利率并提高贷款额度（重新融资）
这两种利率都不会像重新签新房贷那么低，但比原利率更有优势。
不过，如果你付不起罚金或相关费用，可能间接伤害信用分。
Zlatkin 将房贷比喻为“雪花”：“每一份都不一样，所以一定要仔细阅读条款。”
她表示，一般来讲，提前终止房贷的“最佳时机”，通常是在期限最初或接近续贷前的几个月。有些贷款机构在头六个月或接近续贷时设有“免罚金提前终止”条款。
由于这当中涉及大量复杂数字，因此Zlatkin强烈建议找房贷专业人士分析不同方案。“一个好的房贷顾问会给你最适合的建议，因为他们知道这能带来未来更多客户转介。”
来源链接：
https://www.thestar.com/business/personal-finance/mortgage-rates-are-coming-down-should-you-break-your-mortgage-to-reduce-your-payments/article_68c7b0ef-2674-4359-9412-b9b9ccba5ee7.html
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