反向抵押贷款（Reverse Mortgage）是加拿大最具争议的金融产品之一。它们允许年龄在 55 岁及以上的房屋所有人以其房屋产权为抵押进行借款，在借款人卖房、搬出该房产或去世之前，不需要偿还任何本息，而利息则会持续累积到贷款余额中。
如今，这种贷款的使用量出现了急剧增长。全加拿大反向抵押贷款的总余额已经达到了 109 亿加元，在过去十年中，其平均年增长率高达 20.9%。如果扣除利息累积和已还款的部分，单是新签发的贷款笔数每年就以超过 16% 的速度在增长。
根据加拿大金融机构监督办公室（OSFI）的数据（此项统计排除了 Bloom Financial 公司的资产组合），加拿大未偿还的反向抵押贷款总债务额度，已经从 2010 年的 6.5 亿加元，一路疯狂飙升到了 2026 年目前的 108.9 亿加元，直逼 110 亿大关。
反向抵押贷款的一个核心好处是，它允许老年人在无需卖房、无需大房换小房的情况下获得急需的资金。借款人可以继续保留自己房屋的所有权，而贷款机构则会在该房屋的产权上注册一份抵押权。
位于温哥华的 Indi Mortgage 贷款公司反向抵押贷款专家丽贝卡·阿夫拉姆（Rebecca Awram）透露，尽管大多数此类产品将借款上限设定为房屋价值的 55%，但在实际操作中，绝大多数借款人最终符合条件的借款额度都远低于房屋价值的 50%。
揭秘反向房贷被妖魔化的真相
既然能帮老人套现，那为什么这款产品在民间会招致如此多的批评和争议呢？专家指出，这其中一部分源于公众的误解，但另一部分则确实是需要面对的客观隐患。
公众最常见的一个误解是，认为一旦办理了这种贷款，银行或贷款机构就会直接夺走房屋的所有权。但铁打的现实是，只要借款人继续居住在该物业中并且满足贷款合同条款，他们就将始终拥有完整的房屋产权，并且未来最终需要偿还的债务总额，也绝对不会超过变卖房屋后所获得的净收益。
这种产品之所以在民间背负骂名，很大程度上要追溯到 20 世纪 90 年代和 2000 年代期间，美国市场曾出现过的极其激进、甚至带有欺诈性的销售行为。这给该产品抹上了极坏的名声，并且其恶劣影响远远超出了美国本土市场。
利率高昂成致命伤：利息利滚利蚕食子女遗产
不过，对该产品的很多担忧也是完全合理的。其中一个最切实的问题，就是它们相对高昂的贷款利率。
目前，市场上最低的 5 年期固定反向抵押贷款利率高达 6.44%，相比之下，市场上最优质的常规 5 年期固定传统贷款利率仅为 3.99%。
这一高昂的溢价深刻反映了贷款机构所承担的巨大风险：因为还款可能会被延期很多年，并且反向抵押贷款的发放机构无法像传统常规贷款那样，获得成本极度低廉的资金筹集渠道。
一些批评人士同时辛辣地指出，反向抵押贷款正在无情地侵蚀掉原本留给子孙后代的遗产。随着时间的推移，贷款余额确实会在利滚利下像滚雪球一样不断长大，但得益于加拿大房价长期以来的大幅增值，许多借款人最终在卖房时，依然能够保留下相当一部分可观的房屋净资产。
在现实中，许多退休人员利用反向抵押贷款来偿还现有的其他债务，这意味着他们其实只是用一种债务替代了另一种债务。而另一些老人则选择通过这种方式提前分配遗产，在自己还活着的时候，用这笔钱来资助子女的生活。
两大巨头垄断 98% 市场，老龄化逼居民用房养老
长期以来，反向抵押贷款遭遇的另一个普遍抱怨是市场上缺乏选择。在一些规模较小的省份和乡村偏远地区，加拿大第一家庭资产银行（HomeEquity Bank）往往是当地唯一的核心供应商。因为另一大巨头公平银行（Equitable Bank）的业务范围非常有限，仅覆盖了不列颠哥伦比亚省、阿尔伯塔省、安大略省和魁北克省的部分特定城市区域。
虽然市场上近期迎来了两位新晋的竞争者 —— Bloom Financial 和 Home Trust，但两者的合计市场份额估计还不到 2.5%。相比之下，第一家庭资产银行牢牢垄断了大约 75% 的市场份额，而公平银行则占据了约 23% 的份额。
反向抵押贷款毫无疑问是一种相对复杂的金融产品。然而，在人口老龄化加剧以及越来越多退休人员将房屋视为主要退休收入来源的残酷大背景下，加拿大的这一套现市场，在未来预计仍将继续疯狂扩张。
来源：
https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-canada-reverse-mortgage-growing-retirement-debt-finances/
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