勿被纸上富贵冲昏头 真实数据揭加拿大人远比想像中穷

近期一项全球财富调查显示，典型加拿大人的财富是美国典型人的两倍以上，加拿大社群媒体上顿时一片自鸣得意。

据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，这份由瑞士银行巨擘瑞银集团（UBS）编纂的报告中，美国凭借富豪与超高收入群体数量，在“平均财富”指标上预料之中地远超加拿大。

然而，在更能反映普罗大众真实处境的“财富中位数”上，加拿大高居全球第七，美国则位列第28名。尽管这项数据对加拿大格外有利，但先别急着鼓掌，加拿大人的实际富裕程度并不如数字般光鲜。

人为稀缺扭曲房产财富

加拿大人的个人财富大量被套牢在房地产中。1999年，主要住宅占加拿大人总资产比重不足32%，但到了2023年，该比例已攀升至38%。

西安大略大学(Western University）经济学家莫法特（Mike Moffat）将此定义为“人为稀缺导致的资产价值膨胀”，而非真正创造的财富。这种稀缺源于阻碍建筑的各类因子，包括推高营造成本的税收与开发规费、僵化的土地用途划分（zoning）法规，以及不必要的限制性建筑规范。

一旦将房价与收入进行对比，加国相较于美国的优势便荡然无存。2024年最新数据显示，美国典型独立屋房价约为典型家庭收入的五倍；反观加拿大，典型独立屋价格已高达家庭收入的九倍。

加拿大房价高企，并非因为住宅更奢华或占地更大，而是因为加国长期建造不足，导致特别适合家庭居住的房屋供应严重滞后于需求。

青年世代置产现历史性倒退

房价与收入的巨大鸿沟不仅夸大了加拿大人的富裕程度，更摧毁了年轻世代透过工作晋级置产的阶梯。

加拿大统计局数据显示，2011至2021年间，30至34岁加拿大人的置产率从近60%萎缩至略高于50%。莫法特指出，若采用美国Federal Reserve Bank of Minneapolis开发的创新指标——计算总成年人口中的实际置产人数，而非仅计算有屋主居住的户数，则该年龄层的置产率将再挫10个百分点，跌至42%。

这也解释了近年来许多本国年轻人年过30仍与父母同住的普遍现象。

虚高的房价同样成为老年人的隐忧。虽然年长屋主在过去四分之一世纪的房市飙升中获益匪浅，近年来，许多收入与储蓄都属中等的加拿大人，因房屋价值突破100万元而成为“百万富翁”。虽然房价已从2022年高峰回落，但即使计入通胀，房屋如今的价值仍比本世纪初高出一倍以上。

老年世代变现养老不乐观

但房产属于流动性极差的资产。

以多伦多为例，平均一家一户住宅价值约160万元，而两房柏文（Condo）平均价格约77万元。

若高龄屋主希望透过“大屋换小屋”变现养老，扣除5%地产经纪佣金与柏文土地转移税等高达12万元的交易成本与搬迁费后，净收益仅剩约70万元，且还需面对高昂的柏文管理费与保险费。

若选择售屋改为租房，多伦多6月份两房柏文的平均挂牌月租已逼近2,950元。以30年退休生涯估算，即便仅维持温和租金涨幅，住房成本也将超越140万元。

至于近年盛行的反向按揭（Reverse mortgages），其五年固定利率目前高达6.2%左右，远超传统按揭的4%以下。以160万元的房产为例，65岁长者最多仅能贷出68.8万元，在利率不变下，20年累积的利息将高达166万元，几乎将房屋残值蚕食殆尽。

加拿大人在纸面上或许富裕，但在现实里，他们可能比自己想像的要穷。