加拿大强制售房接近20年最高 难出售凸显市场疲软

据加拿大《金融邮报》报道，温哥华法院强制出售的房产数量正逼近20年来的最高点，而且这些房子很难卖出去。

这对迟迟不出手的买家来说未必是好事，但好的一面是，目前鲜有投资者入场。此外，利率正在上升，因此那些想“抄底”的人会发现竞争对手少了很多。

据悉，大温哥华地区和菲沙河谷（Fraser Valley）正逼近一项地产界不愿打破的纪录：至少二十年来法院强制出售住宅数量最多的纪录。

房地产挂牌网站总裁哈米德雷扎·埃特巴里安（Hamidreza Etebarian）给出的预测。

埃特巴里安称，截至9月，这两个地区累计出现了946处法院强制出售的房产。该房产网记录中的最高值是2012年创下的1,174处，当时正处于全球金融危机后的余波期。

不过，强制出售的挂牌数量是一回事，卖出所需的时间则是另一回事。

埃特巴里安表示，在通常情况下，约有60%的法院强制出售房产（其中超过80%属于止赎房foreclosures）能成功售出；而且到了9月份，通常会有50%的房产卖出。

但是今年不一样。

埃特巴里安称，今年迄今为止，银行强制出售房产仅售出了38%，远远低于往年的比例。

“市场疲软，”他说，“这是主要原因。”

“所有这些法院强制出售的案例，都是当前经济形势的写照。”

这种财务困境也蔓延到了高端市场。

截至8月，西温哥华（West Vancouver）法院强制出售的房产数量几乎是金融危机时期的四倍，而温哥华市昂贵的西温（Westside）这一数字约为危机时期的两倍半。

“我们刚看到西温Shaughnessy豪宅区有一处房产挂牌价为1700万加元，最终以1000万加元售出，”他说。 （对于关注具体数字的人来说，这意味着损失了700万元。）

埃特巴里安说道：“这些是较为富裕的家庭，但他们的财务杠杆拉得太高了。”

许多人面临贷款续期问题，却发现自己已无力偿还债务，固定抵押贷款利率的飙升更是雪上加霜，迫使他们不得不变卖房产。

法院强制出售的房产，交易速度向来不快。

据统计，今年这类房产的售出周期是普通挂牌房产的三倍（强制出售盘的中位数为约 70 天，而普通房产为 23 天）。

埃特巴里安列举了诸多原因：流程更慢，成交手续更复杂，买家需要竞价，卖家定价可能不合理，而且房产状况可能较差。

他解释道：“这些并非‘贱卖’（fire sales），因为法院会尽力确保房产以尽可能接近公平市场价值的价格售出。”

不过，他说你仍有机会捡到便宜。对于那些长期卖不出去的房产，贷款机构往往有动力促成交易，因为这些房产每月都在产生亏损。

报告显示，今年迄今为止，法院强制出售的房产成交价平均比评估价低约 14%。相比之下，普通房产交易的折扣幅度通常在 5% 左右。

“你并不能像人们想象的那样，享受到 30% 到 40% 的大幅折扣。”

根据该公司的介绍，从出价到最终拿到钥匙，法院强制出售的房产通常会经历以下流程：

步骤 1：贷款方接受您的报价，但须经法院批准。这一过程可能需要一周或更长时间。

步骤 2：买家在一到两周内解除所有购房条件。（法院仅批准无条件报价）

步骤 3：贷款方的律师安排听证会，通常定在四到六周之后。

步骤 4：在听证会当天，其他买家可在上午9:45之前提交密封报价，法官将批准其中最优的报价。

步骤 5：交易在法官下达命令后约两周完成。

由此可见，法院的办事节奏并不快。整个过程通常需要两到三个月，而一旦出现延期，耗时还会增加数周。

换句话说，这种购房方式并不适合那些追求确定性、或者想要安稳睡眠的买家。

埃特巴里安指出，有利的一面是，目前入市的投资者寥寥无几，此外，随着利率上升，那些伺机“抄底”的投资者会发现市场竞争已大为减弱。

来源：

https://financialpost.com/real-estate/mortgages/vancouver-property-listings-20-year-high-not-selling