过去一年，随着疫情大流行各种卫生条例限制的解除、人们重新开始旅行，世界上许多最热门的房地产市场都报告说：外国买家的购房兴趣激增。
然而，在这个关口，加拿大急流勇退做出禁止外国买家在加拿大购房 2 年的禁令，但这个决定发布之后，加拿大的房市迎来了迅速降温和下滑。
这个决定让加拿大后悔了吗？
分析认为，加拿大针对外国购房者的禁令，对加拿大人的购房可负担性并没有太大帮助，但可能会损害我们作为投资好地方的形象。
寻求摆脱日常通勤的数字游牧民、寻找收入财产的投资者、或是想要第二套住房的富人，正在纷纷涌入从伦敦到葡萄牙再到加利福尼亚的市场。
在美国，全国房地产经纪人协会报告称，外国买家的购房支出增长了 8.5%，打破了连续三年的下降趋势。
与之逆向行驶的加拿大，尽管几十年来在国际房地产人群中很受欢迎，但在这轮外国买家追捧的市场中，却异常冷淡。
原因很明确：在过去 6 年中，一个又一个政府制定了越来越严格的规定，旨在限制外国人资金流入房地产市场。这是对多年来不断上涨的房价的回应，这些房价使年轻一代的加拿大人无法购买自己社区的房屋。
BC 省于 2016 年首次推出外国买家税，省政府宣布对加拿大的非居民购房征收 15% 的附加税，一年后税率提高到 20%。
此外，BC 省还允许温哥华征收空置房产税，以鼓励该市更多的住房存量出现在租赁市场上。
安大略省在 2017 年紧随其后，对多伦多周边的大金马蹄区征收 15% 的“非居民投机税”。今年，在大流行期间房价大幅上涨之后，安大略省政府两次提高了税收——第一次提高到 20%，最近又提高到 25% ——并将其扩大到全省。
但与联邦自由党在其春季预算中宣布并将于 2023 年 1 月 1 日在全国范围内生效的为期两年的联邦外国买家禁令相比，这一切都相形见绌。至少在未来几年内，加拿大将拥有最严格的制度之一，禁止外国人在发达国家的任何地方购买房屋。
这让一些业内人士感到担忧。他们担心加拿大可能会因对外国投资怀有敌意而留下更糟糕的名声，而这一切都是以似乎没有提高住房负担能力的政策为名。更重要的是，随着加拿大似乎进入房地产市场调整，外国买家禁令可能会拖累最终的复苏。
多伦多苏富比国际地产加拿大公司的经纪人安迪·泰勒表示质疑，与其说是外国买家禁令本身，“更多的是我们向国际社会发出的信息。这条信息会持续多久，而税收会持续多久？”
虽然他预计联邦外国买家禁令不会对市场产生直接影响，但泰勒担心加拿大在海外发展的声誉。
泰勒称，对于投资者和其他访客来说，加拿大正在创造一种环境，对外国买家不友好的环境。甚至在与世界各地的房地产合作伙伴交流中，外界对加拿大的印象是“加拿大完全反对外国投资”。
这可能会使该国处于竞争劣势，而此时许多其他司法管辖区都在积极从国外寻找新的投资者和移民。
而全球很多其他国家则抓住大流行的趋势，寻找新的利益增长点和投资机遇。
在大流行中，许多国家——尤其是那些依赖旅游业的国家——看到了利用日益增长的在家工作现象的机会。房地产咨询公司莱坊国际研究主管凯特·埃弗雷特-艾伦 (Kate Everett-Allen) 表示，他们加大了吸引移民的力度，尤其是那些有钱的移民。
冰岛、葡萄牙、印尼巴厘岛等地区的政府推出或扩大了允许外国人置业的计划和方案，前提是他们有独立的收入。伴随着远程办公的持续进行，如今这些计划不断扩大；每隔几周就会在数字游牧签证列表（49 Countries With Digital Nomad Visas – The Ultimate List）中添加一个新国家/地区。这些曾经的旅游胜地对那些可以远程办公的人表现出极大的热情和友好。
但少数几个国家，如加拿大、新西兰和新加坡，却走向了相反的方向。
这些地方有一个共同点：房价大幅上涨，与邻国相比，人口稀少。埃弗雷特-艾伦说，事实上，十年前开始对外国买家征税的趋势是由小而富有的新加坡开始的。
但在加拿大，几乎没有证据表明这些规则提高了可负担性。
事实上，在抵押贷款利率上升的背景下，今年的负担能力已降至 30 年来的最差水平。其他因素——比如新住房明显短缺，以及在大流行期间人们远离城市——这些天似乎对市场产生了更大的影响。
这可能仅仅是因为外国买家不再是加拿大市场的主要部分。大温哥华地区 Dexter Realty 的执行经纪人兼所有者 Kevin Skipworth 估计，大温地区的外国买家的份额已从外国买家购置税出现之前占所有购房的 6-9% 下降到如今的不足 1%。
他说，联邦外国买家禁令“不会对我们的市场产生太大影响，因为由于有外国买家税，我们基本上一直在禁令下运营，”他指的是 BC 省 20% 的外国买家税，不过他认为这一税项对于本地房价的可负担性没有任何影响。
对于加拿大和主要城市来说，房价可负担性的原因被归结为供应不足，有人口增长和买家之间的人口结构转变。千禧一代正在进入一个他们想要购买的时代，婴儿潮一代的大部分人口并没有放弃他们的家园。还有其他一些因素对可负担性的影响更大。
温哥华房地产市场的真正压力来自不同的“外部”群体——大量来自国外的移民、和来自加拿大其他地区的移民涌向加拿大最温暖的宜居的地区。
Skipworth 认为外国买家对未来的影响不大，温哥华的房价不会因为外国买家不能买房而变得更便宜。大温的地理位置所决定、以及当地的住房供应有限，所以除非供应显着增加，否则很难满足那里的需求。
泰勒对多伦多的看法大致相同，并指出由于移民，该地区的人口继续快速增长。他敦促各国政府关注加速住房建设的方法，而不是外国买家禁令。
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